1. Šiuo metu auga finansų rinka, kurioje nekilnojamojo turto savininkas įkeičia dalį arba visą nekilnojamąjį turtą, paprastai gyvenamąjį būstą, mainais į pajamas tam tikru laikotarpiu arba iki mirties. Tai dažnai vadinama nuosavo kapitalo atlaisvinimu arba įveiklinimu (ang. equity release), naudojant nesuvaržytą turto vertę pinigams kaip pajamoms ar kapitalui užtikrinti.
2. Tai priemonė užsitikrinti pajamas išėjus į pensiją arba senatvėje, taip papildant gaunamą pensiją ar finansuojant socialinę globą. Tokiu atveju dažniausiai draudimo bendrovė priima gyvenamąjį būstą kaip užstatą už nustatytą sumą, kurią vėliau susigrąžina, paprastai po savininko mirties. Patirtis rodo, kad ši rinka labiausiai domina maždaug 70 metų amžiaus nekilnojamojo turto savininkus, ir tikėtina, kad ji augs, senstant visuomenei daugumoje Europos šalių.
3. Savo struktūra ji panaši į Prancūzijos nekilnojamojo turto investicijų rinkoje populiarias anuiteto formas (pranc. viager) (ir tapo pagrindine XIX a. Maupassanto novelės „Le Petit Fût“ siužeto tema).
4. Įprasta hipoteka reiškia, kad paskolos suma yra fiksuota nominaliomis sąlygomis ir užtikrinta turtu, įvertintu skolinimosi tikslais. Paprastai ši suma nuolat mažinama grąžinant ją dalimis paskolos laikotarpiu. Net jei grąžinamos tik palūkanos, reali pagrindinės sumos vertė mažėja dėl infliacijos. Nors būsto vertė laikui bėgant paprastai auga, kritus kainoms, paskolos gavėjas gali atsidurti tokioje situacijoje, kai nuosavas kapitalas tampa neigiamas (ang.“negative equity“), t. y. kai būsto, kaip užstato, vertė yra mažesnė už negrąžintą paskolą. Apskritai ir laikui bėgant, grąžinamos sumos ir infliacija paprastai mažina neigiamo nuosavo kapitalo riziką paskolos davėjui (ir paskolos gavėjui, jei būstas parduodamas).
5. Priešingai, kai skolinimasis įkeičiant turtą yra kaip pajamų šaltinis likusiam gyvenimui, laikui bėgant didėja finansuotojo neigiamo nuosavo kapitalo rizika, t. y. nekilnojamojo turto vertė mirties metu gali būti mažesnė nei sumokėtos lėšos.
6. Taigi, nors finansuotojas turi įvertinti statistinius ir kitus susijusius klausimus, nuosavo kapitalo atlaisvinimo sutartys priklauso nuo nekilnojamojo turto įvertinimo, kuriuo grindžiama sutartis. Vertinimas gali būti atliekamas tik sutarties sudarymo metu. Finansuotojas gali įvertinti, kokia yra mažiausia suma, kurią jis skirtų už tokią vertę, tačiau konkurencingoje rinkoje kiti finansuotojai gali teikti geresnius pasiūlymus, o turto savininkas gali atsisakyti priimti prastą pasiūlymą.
7. Išskirtinės rizikos yra susijusios su nuosavo kapitalo atlaisvinimo hipoteka, ypač rizika, kad laikui bėgant nekilnojamojo turto būklė blogės. Susitarimas dažnai sudaromas dėl to, kad nekilnojamojo turto savininkas turi mažai pajamų, o papildomų lėšų remontui gali nepakakti. Senyvas amžius, blogėjanti sveikata ir galimas persikėlimas į slaugos namus dažnai reiškia, kad nekilnojamasis turtas nebus reguliariai remontuojamas ir modernizuojamas taip, kad būtų išsaugotas jo patrauklumas rinkoje. Tai gali turėti skirtingą poveikį (kartais nedidelį, o kartais reikšmingą) skirtingų nekilnojamojo turto objektų rinkos vertei skirtingose rinkose ir skirtingu laiku, tačiau riziką visuomet prisiima finansuotojas.
8. Neigiamas nuosavas kapitalas mirties atveju gali paskatinti draudikus bandyti susigrąžinti vertę iš kito mirusiojo turto. Tai galima išspręsti draudikui nustatant garantiją, kad nuosavas kapitalas nebus neigiamas (ang. „no negative equity guarantee“). Tačiau tai gali būti neįmanoma tais atvejais, kai, pavyzdžiui:

paskolos gavėjas grąžina paskolą anksčiau laiko, neparduodant turto;
paskolos gavėjui mirus ar visam laikui persikėlus į slaugos namus, jo naudos gavėjai nori pasilikti nekilnojamąjį turtą ir ketina grąžinti paskolą iš kitų lėšų, t. y. ne iš pardavimo pajamų;
nekilnojamas turtas parduodamas, tačiau ne rinkos verte;
turtas nebuvo laikomas „geros būklės“.

9. Atsižvelgiant į nekilnojamojo turto savininkui ir finansuotojui kylančius klausimus, tikėtina, kad kapitalo atlaisvinimas vis labiau bus reguliuojamas finansinių institucijų.
10. Kaip būtų galima atsižvelgti į šiuos klausimus?
11. Sutartyje gali būti įtraukiamos tokios sąlygos kaip reikalavimas prižiūrėti nekilnojamąjį turtą, kad jis būtų laikomas „geros būklės“, arba alternatyviai, reikalavimas, kad savininkas pasirūpintų atitinkamu draudimu. Praktiškai gali būti sunku kontroliuoti tokių sąlygų vykdymą ar reikalauti jas įvykdyti, o bandymai tai padaryti gali sukelti dar daugiau finansinės įtampos ir sunkumų. Tai taip pat gali trikdyti plėtojamą šios rinkos reguliavimą, kuriuo siekiama spręsti senėjimo ir pažeidžiamumo klausimus.
12. Vertintojas greičiausiai bus vienintelis asmuo, apsilankęs nekilnojamojo turto objekte. Vertintojas turi profesionaliai pateikti nuomonę apie vertinamo nekilnojamojo turto dabartinę vertę, tačiau negali pateikti įvertinimo būsimai datai, o tuo labiau mirties datai. Yra bent du kiti būdai, kaip vertintojas galėtų nustatyti vertę, kai yra sudaromas kapitalo atlaisvinimo sandoris:

nustatyti dabartinę nekilnojamojo turto vertę, darant specialiąją prielaidą, kad nekilnojamasis turtas yra prastos būklės;
gavus nurodymą atlikti pakartotinius pervertinimus nurodytais intervalais, kad būtų lengviau peržiūrėti bet kokias sutarties sąlygas.

Europos vertinimo standartai, aktualūs iki 2025 m. sausio 1 d.