I SKYRIUS. BENDROSIOS NUOSTATOS
Rekomendacijos tikslas
Ši rekomendacija parengta siekiant užtikrinti vienodą Europos vertinimo standartų (EVS) dokumento 2-ojo EVGN (angl. European Valuation Guidance Note 2) „Turto vertinimas įkeitimo tikslu – apdairiai konservatyvūs vertinimo kriterijai“ nuostatų interpretavimą ir įgyvendinimą Lietuvoje.
Vertės nustatymo pagal apdairiai konservatyvius kriterijus pagrindas
● „Bazelis III“ standartai – Bazelio bankų priežiūros komiteto Tarptautiniai bankų kapitalo ir likvidumo standartai, parengti reaguojant į 2007–2009 m. finansų krizę. Šie standartai skirti bankų reguliavimui, priežiūrai ir rizikos valdymui stiprinti. Viena iš Bazelis III standartuose numatytų priemonių yra apdairiai konservatyvūs vertinimo kriterijai.
● CRR – Europos Parlamentas ir Europos Taryba Bazelis III standartus priėmė patvirtindama Kapitalo reikalavimų reglamentą (ES) 2024/1623, kuriuo papildė reglamentą „Dėl riziką ribojančių reikalavimų kredito įstaigoms” Nr. 575/2013. Šis reglamentas turi pirmenybę prieš nacionalinę teisę ir bankai privalo užtikrinti, kad įkeičiamo turto vertinimas atitiktų jame nustatytus kriterijus. Nuoroda internete: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/LT/TXT/PDF/?uri=CELEX:02013R0575-20260101.
● Europos vertinimo standartuose Europos Sąjungos teisės reikalavimai perkelti į praktinę vertinimo veiklą. 2-asis EVGN „Turto vertinimas įkeitimo tikslu – apdairiai konservatyvūs vertinimo kriterijai“ – tai EVS rekomendacinis dokumentas, kuriame pateikti nurodymai ir patarimai kaip CRR nurodytus apdairiai konservatyvius kriterijus taikyti nekilnojamajam turtui vertinti įkeitimo tikslu.
CRR 229 straipsnio 1 dalis:
Nekilnojamojo turto vertinimas turi atitikti visus šiuos reikalavimus:
a) nepriklausomas vertintojas, turintis reikiamą kvalifikaciją, gebėjimus ir patirtį, kad galėtų atlikti vertinimą, vertę nustato nepriklausomai nuo įstaigos hipotekos įsigijimo, paskolų apdorojimo ir sprendimų dėl paskolų priėmimo proceso;
b) vertė nustatoma taikant apdairiai konservatyvius vertinimo kriterijus:
i) vertė neapima lūkesčių dėl kainų padidėjimo;
ii) vertė koreguojama atsižvelgiant į tai, kad dabartinė rinkos vertė gali būti gerokai didesnė už vertę, kuri būtų tvari per visą paskolos laikotarpį;
c) vertė skaidriai ir aiškiai dokumentuojama;
d) vertė nėra didesnė už nekilnojamojo turto rinkos vertę, jeigu tokią rinkos vertę galima nustatyti.
Rekomendacijos rengėjai
Rekomendaciją parengė darbo grupė, sudaryta iš Lietuvos bankų asociacijos, Lietuvos Respublikos turto ir verslo vertintojų rūmų bei Audito, apskaitos, turto vertinimo ir nemokumo valdymo tarnybos prie Lietuvos Respublikos finansų ministerijos atstovų.
Rekomendacija parengta 2026 m. kovo mėn.
Rekomendacijos rengėjus konsultavę specialistai
Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento ir Prudencinės priežiūros departamento, Lietuvos Respublikos aplinkos ministerijos, VĮ Registro centro specialistai, skyrių vadovai ir patarėjai.
Santrumpos
1. EVS – nuo 2025 m. sausio 1 d. galiojanti Europos vertinimo standartų redakcija. Nuoroda internete: European Valuation Standards (EVS) | TEGOVA
2. 2-asis EVGN – Europos vertinimo standartuose (nuo 157 psl.) pateiktas Europos vertinimo rekomendacijų dokumentas 2-asis EVGN „Apdairiai konservatyvūs kriterijai vertinti įkeitimo tikslu“ (angl. – „EVGN 2 Valuation for Mortgage Lending – Prudently Conservative Criteria“).
3. Vertintojas – nekilnojamojo turto vertintojas.
4. NT – nekilnojamasis turtas.
Šaltiniai
1. Tarptautinių vertinimo standartų tarybos naujienlaiškio straipsnis "IVSC Statement Regarding Prudential Value for Real Estate", 2025 m. gegužės 30 d. Nuoroda intermete: IVSC Statement Regarding Prudential Value for Real Estate - International Valuation Standards Council.
2. „Karališkosios atestuotųjų vertintojų įstaigos“ (angl. – Royal Institution of Chartered Surveyors, RICS) leidinys „Bank lending valuations: Basel 3.1 prudently conservative valuation criteria adjustments“, RICS practice information, global. 1st edition, October 2025. Nuoroda internete: https://www.rics.org/content/dam/ricsglobal/documents/standards/Bank-lending-valuations-PCVC_1st-edition-Final.pdf .
3. J. Karmelavičius, „Būsto kainų tvarumas. Ką rodo skirtingi matavimo metodai?“ Straipnis Lietuvos banko interneto svetainėje, nuoroda: Būsto kainų tvarumas. Ką rodo skirtingi matavimo metodai? | Lietuvos bankas.
4. Annett Wünsche, Andreas Kunert „Property Value – ein neuer wertbegriff für die kreditwirtschaft“ (angl. Property Value – a new concept of value for the credit industry) straipsnis leidinyje „Immobilien Finanzierung“. Nuoroda internete: https://www.kreditwesen.de/immobilien-finanzierung/themenschwerpunkte/digitaler-sonderdruck/property-value-neuer-wertbegriff-fuer-kreditwirtsc-id99774.html.
5. „Finansinio stabilumo užtikrinimo priemonės“, Lietuvos banko interneto svetainės puslapis, kuriame pateikiami Finansinio ciklo Lietuvoje ketvirtiniai vertinimai (pdf formatu) ir duomenys (xlsx formatu), nuoroda internete: Finansinio stabilumo užtikrinimo priemonės | Lietuvos bankas.
6. D. Skinkys „Komercinio nekilnojamojo turto rizikų stebėsenos sąranga“, 2024 m. Nr. 52. Lietuvos banko teminių straipsnių serija, nuoroda internete: 44306_93fdd4c1c252c0f209e4c84ae061bd9c.pdf.
7. Autorių kolektyvas „Būsto įperkamumo tyrimas“, 2024 m. Nr. 54. Lietuvos banko teminių straipsnių serija, nuoroda internete: 46802_ab7b2fff4b5112d245da73c470160dca.pdf.
II SKYRIUS. REKOMENDACIJOS IŠVADOS
Pirmasis apdairiai konservatyvus kriterijus – nustatyta turto vertė neapima lūkesčių dėl kainų padidėjimo. Todėl nustatyta rinkos vertė turėtų būti išnagrinėta ir, jei reikalinga, koreguota, kad atitiktų 2-ojo EVGN 3.8.1–3.13.1 punktuose aprašytus nurodymus. Apie tai plačiau aptarta šios rekomendacijos III skyriuje.
Antrasis apdairiai konservatyvus kriterijus – nustatyta vertė negali būti gerokai didesnė už vertę, kuri būtų tvari per visą paskolos laikotarpį. Šiam nurodymui įvykdyti rekomenduojama pagal pirmąjį kriterijų koreguotą turto vertę tikslinti koeficientu, kuris nustatomas remiantis Lietuvos banko interneto svetainėje naujausiame „Finansinio ciklo Lietuvoje ketvirtinis vertinimas“ leidinyje (nuoroda: Finansinio stabilumo užtikrinimo priemonės | Lietuvos bankas) skelbiama „Būsto kainų pervertinimo rodiklių mediana“. Apie tai plačiau aptarta šios rekomendacijos IV skyriuje.
Apdairiai konservatyviais kriterijais koreguota turto vertė nustatoma vykdant šiuos etapus:
1. Rinkos vertės nustatymas: Rinkos vertė nustatoma vadovaujantis vertinimo standartų nurodymais ir teisės aktų, jei taikomi, reikalavimais.
2. Pirmojo kriterijaus taikymas: Įvertinama, ar nustatytoje rinkos vertėje nėra įtrauktų nepagrįstų kainų augimo lūkesčių. Apie tai rašoma 2-ojo EVGN 3.8–3.13.1 punktuose.
3. Antrojo kriterijaus taikymas: Nustatytos vertės tvarumui užtikrinti atliekamas matematinis jau pirmuoju kriterijumi koreguotos vertės perskaičiavimas (koregavimas).
Apribojimai
Viršutinės ribos taisyklė: Vadovaujantis CRR 229 straipsnio 1 dalies d punktu, nustatyta apdairiai konservatyviais kriterijais koreguota turto vertė negali būti didesnė už rinkos vertę.
Neigiamas antrojo kriterijaus koregavimo rodiklis: Laikantis viršutinės ribos taisyklės, jei Lietuvos banko skelbiamos būsto kainų pervertinimo rodiklių medianos reikšmė yra neigiama (tai gali būti rinkai esant nuosmukio etape), vertė pagal antrąjį kriterijų nekoreguojama – paliekamas pirmuoju apdairiai konservatyviu kriterijumi koreguotas turto vertės dydis, taip užtikrinant, kad nebūtų viršyta rinkos vertė.
Kiti aspektai
Apdairiai konservatyviais kriterijais koreguotą turto vertę rekomenduojama pateikti kaip atskirą išvadą iškart po galutinės išvados apie rinkos vertę.
Jei Ataskaitoje pateikiama išvada ne tik apie vertinamo objekto bendrą rinkos vertę, bet rinkos vertė paskirstoma atskiriems vertinamą objektą sudarantiems turto vienetams, rekomenduojama pateikti kiekvieno turto vieneto apdairiai konservatyviais kriterijais koreguotą turto vertę. Šią vertę siūlome paskirstyti tuo pačiu būdu (algoritmu) kaip paskirstoma rinkos vertė.
Svarbu pažymėti, kad rinkos vertę koregavus abiem apdairiai konservatyviais kriterijais, neaktuali 2-ojo EVGN 3.15 punkte nurodyta aplinkybė, kad skolinančioji įstaiga turėtų informuoti vertintoją apie paskolos laikotarpį. Rekomenduojamas taikyti koeficientas nustatomas pagal būsto kainų pervertinimo rodiklių medianą ir rinkos vertė paverčiama ilgalaike ir tvaria verte. Todėl likusio paskolos laikotarpio įtaka nustatymam koreguotos vertės dydžiui yra nereikšminga.
Rekomendacija nebus atnaujinama, todėl bendrą rizikos veiksnių koregavimo koeficiento dydį vertintojai turi taikyti pagal naujausiame Lietuvos banko interneto svetainėje skelbiamame „Finansinio ciklo Lietuvoje ketvirtinis vertinimas“ leidinyje nurodytą būsto kainų pervertinimo rodiklių medianos dydį.
Su Lietuvos banko būsto kainų pervertinimo rodiklių nustatymo nuosekliu išaiškinimu galima susipažinti interneto svetainėje: Būsto kainų tvarumas. Ką rodo skirtingi matavimo metodai? | Lietuvos bankas.
III SKYRIUS. REKOMENDACIJA PIRMAJAM KRITERIJUI ĮVYKDYTI PAGAL 2-OJO EVGN 3.8–3.13.1 PUNKTUS
1. 3.8.1 punkte paaiškinamas 1-asis kriterijus – turi būti nustatoma tokia vertė, kurioje neatsižvelgta į lūkesčius dėl kainų padidėjimo ateityje – tai yra, prašomos kainos arba jų prognozės turi būti patvirtintos rinkos duomenimis.
2. 3.9–3.12 punktai skirti pajamų požiūrio ir šio požiūrio metodų aspektams:
2.1. 3.9 punkte aptariamas nuomos pajamų ir pelningumo (kapitalizacijos) normos ryšys, nes šie rodikliai yra esminiai nustatant turto vertę;
2.2. 3.10 punkte aptariama tiesioginės kapitalizacijos metode taikoma pelningumo su visa rizika norma (angl. – All risk yield) (kapitalizacijos norma), kuri „... iš tikrųjų turėtų būti pagrįsta vyraujančiomis rinkos nuotaikomis ir nebūtų pernelyg optimistinė tikintis didesnių rinkos kainų ateityje.“
2.3. 3.11 punkte dėl diskontuotųjų pinigų srautų metodo pabrėžiama: „...vertintojai turėtų užtikrinti, kad jų prognozuojami pinigų srautai, diskonto normos ir pasitraukimo pelningumo norma (angl. – Exit yield) būtų pagrįsti vyraujančiomis rinkos nuotaikomis ir nebūtų pernelyg optimistiški tikintis didesnių rinkos kainų ateityje.“
Šių punktų nuostatos įvykdomos nustatant ir rinkos vertę:
● nustatant rinkos vertę lyginamuoju metodu ir naudojant faktinius pirkimo-pardavimo sandorius, yra remiamasi rinkos duomenimis, kurie rodo esamus, bet ne ateities lūkesčius. Todėl papildomi koregavimai nepagrįstiems lūkesčiams eliminuoti neturėtų būti taikomi;
● taikant pajamų požiūrio metodus rinkos vertei nustatyti, Vertintojui rekomenduojama ataskaitoje papildomai pateikti paaiškinimus dėl jo nustatytos rinkos vertės atitikimo 3.9 – 3.11 punktų nuostatoms, taip pat svarus argumentas būtų pateikti nustatytos rinkos vertės 1 kv. m dydį ir žinomų panašaus turto įvykusių sandorių 1 kv. m kainas. Jei nustatyta vertė neviršys žinomų įvykusių sandorių kainų, ji bus apdairiai konservatyvi. Tačiau šios rekomendacijos neįmanoma įgyvendinti nesant įvykusių panašaus turto sandorių. Tokiu atveju rekomenduojama pateikti nuomos kainų ir pelningumo (kapitalizacijos) normos pavyzdžių ir juos palyginti su taikytomis kainomis bei normomis vertei nustatyti.
3. 2-ojo EVGN 3.12 punkte aptariamas nuomos kainų indeksavimas ir apribojimas: jei vertinamo NT nuomos sutartis(-ys) galios dar kelerius metus, nuomos kainai indeksuoti privalu taikyti arba centrinio banko (Lietuvai, kaip euro zonos šaliai, aktuali Europos centrinio banko pinigų politikos strategija) nustatytą infliacijos dydžio tikslą (2,00 proc.), arba esamą ar prognozuojamą infliacijos indekso dydį, jei jis mažesnis už centrinio banko nustatytą infliacijos indekso lygio tikslą.
4. 3.13 punkte pateikta nuomonė dėl vystytojo pelno taikant liekamosios vertės metodą ir siūloma didinti vystytojo pelno lygį dėl to, kad rinkos dalyviai vertės nustatymo dieną gali sutikti su mažesniu vystytojui tenkančiu pelno lygiu dėl lūkesčių kad nuo vertės nustatymo dienos iki faktinio statybos užbaigimo datos padidės bendroji užbaigtos plėtros vertė (angl. – Gross development value). Tačiau lieka rizika, kad per minėtą laikotarpį bendroji užbaigtos plėtros vertė sumažės.
Tenka pažymėti, kad Lietuvos vertintojams prieinamų duomenų apie vystytojo pelno lygį nėra, todėl neįmanoma pateikti patarimų kaip įvykdyti 3.13 punkto nuostatą.
IV SKYRIUS. REKOMENDACIJA ANTRAJAM KRITERIJUI ĮVYKDYTI PAGAL 2-OJO EVGN 3.14–3.19 PUNKTUS
Šiame etape nustatoma galutinė apdairiai konservatyviais kriterijais koreguota turto vertė, įvertinant galimą dabartinės rinkos vertės atotrūkį nuo tvarios ilgalaikės vertės.
2-ajam kriterijui įvykdyti siūloma skaičiavimo formulė:
AV = AV1KR × (1 – K2KR), kur:
AV – apdairiai konservatyviais kriterijais koreguota turto vertė;
AV1KR – 1-ąjį kriterijų atitinkantis turto vertės dydis;
K2KR – NT rinkos ciklo rizikos veiksnių koeficientas (toliau – koregavimo koeficientas).
Koregavimo koeficientui K2KR nustatyti rekomenduojama taikyti Lietuvos banko periodiškai skelbiamą rodiklį – „Būsto kainų pervertinimo rodiklių mediana“. Šis rodiklis skelbiamas Lietuvos banko interneto svetainėje, leidinyje „Finansinio ciklo Lietuvoje ketvirtinis vertinimas“ (nuoroda internete: Finansinio stabilumo užtikrinimo priemonės | Lietuvos bankas). Šio interneto puslapio skyriuje „Sprendimai dėl AKR normos“ esančios lentelės stulpelyje „Susijusi medžiaga“ patalpinti finansinio ciklo ketvirtiniai vertinimai (pdf formatu) ir jiems sudaryti naudotų duomenų Excel formato failai. Rodikliai, susiję su būsto rinkos disbalansais, skelbiami Excel lape „2.3. Kiti rodikliai“, rizikos veiksnių koeficientu pasirenkamas stulpelyje „Būsto kainų pervertinimo rodiklių mediana“ naujausias skelbiamas dydis. Būsto kainų pervertinimo rodiklių medianą rekomenduojama taikyti bet kokios paskirties nekilnojamajam turtui esančiam Lietuvos teritorijoje.
Lietuvos banko nustatomas Būsto kainų pervertinimo rodiklių mediana yra integruotas rodiklis, kuris pakankamai įvertina visas 2-ojo EVGN 3.16–3.18 punktuose paminėtas rizikas: rinkos cikliškumą, pasiūlos perviršį, gyventojų mažėjimą ir renovavimo išlaidas. Šiuo metu Lietuvoje nėra indikacijų, kad paminėti veiksniai galėtų sukelti pasiūlos perviršį, todėl papildomos individualios nuolaidos nėra tikslingos.
Veiksniai, galintys turėti neigiamos įtakos rinkos vertei
2-ojo EVGN 3.14–3.19 punktuose išskirtos penkios rizikos, kurios gali būti įtaką koreguotos turto vertės dydžiui darantys veiksniai:
1.1. NT rinkos ciklo rizikos veiksnys;
1.2. pasiūlos perviršio rizikos veiksnys;
1.3. renovavimo išlaidų rizikos veiksnys;
1.4. gyventojų mažėjimo rizikos veiksnys;
1.5. kitų rizikų veiksnys.
Išanalizavus apdairiai konservatyvius kriterijus aptariančius leidinius, padaryta išvada, kad lemiantis yra NT rinkos ciklo rizikos veiksnys.
NT rinkos ciklo rizikos veiksnys ir tvari vertė
Tvari vertė ir vertės mažėjimo ateityje rizikos eliminavimas. Tvarios vertės idėja iškelta po pasaulinės finansų krizės, kai NT skolinimo procese dalyvaujančios šalys visame pasaulyje nustatė trūkumus, susijusius su rinkos vertės taikymu skolinant. Po pasaulinės finansų krizės vis labiau išryškėjo rinkos vertės ribotumas, todėl imta ieškoti platesnio ilgalaikės vertės aiškinimo. Nors dar nėra sukurta galutinė ilgalaikio vertinimo metodika, vis daugiau tyrimų ir plėtros darbų skiriama šiai sąvokai ir jai praktiškai pritaikyti.
Remiantis „Immobilien Finanzierung“ leidinyje publikuotame straipsnyje „Property Value – ein neuer wertbegriff für die kreditwirtschaft“ pateikta metodika, tvarios vertės nustatymas yra tiesiogiai susijęs su antruoju apdairiai konservatyviu kriterijumi – reikalavimu koreguoti vertę siekiant įvertinti riziką, kad dabartinė rinkos vertė gali būti gerokai didesnė už vertę, kuri išliktų tvari per visą paskolos laikotarpį.
● Statistinė metodika – siekiant iš nustatytos rinkos vertės eliminuoti netvarų kainų perkaitimą, naudojami statistiniai metodai, leidžiantys suskaidyti turto kainų laiko eilutes į tendencijos (trendo) ir ciklo komponentes.
● Anksčiau nurodytam tikslui pasiekti dažnai taikomas matematinis būdas – Hodrick-Prescott filtras (toliau – HP filtras), kuris atskiria ilgalaikę rinkos tendenciją ir padeda identifikuoti trumpalaikius, spekuliacinius nuokrypius. Apdairiai konservatyviais kriterijais koreguota turto vertė šiame kontekste atitinka ilgalaikę tvarią tendenciją, eliminuojant ciklinį kainų išsipūtimą.
● Korekcijos algoritmas – jei nustatoma, kad esamos rinkos kainos yra pakilusios virš ilgalaikės tendencijos, taikomas matematinis vertę mažinantis koeficientas, kuris eliminuoja riziką, kad ateityje vertė gali reikšmingai mažėti rinkos ciklui pasisukus į nuosmukio fazę.
Lietuvos banko skaičiuojami fundamentaliųjų kainų rodikliai
Lietuvos bankas, vykdydamas makroprudencinę politiką, nuolat vertina būsto kainų tvarumą ir skaičiuoja specifinius pervertinimo (NT rinkos ciklinių nuokrypių) rodiklius. Šie rodikliai laikomi objektyviausiu pagrindu nustatyti apdairiai konservatyviais kriterijais koreguotą turto vertę Lietuvoje:
● Fundamentalių verčių vertinimas. Lietuvos banko taikoma metodika analizuoja ne tik kainų dinamiką (taikant HP filtrą), bet ir jų santykį su fundamentaliais ekonominiais veiksniais, tokiais kaip gyventojų pajamos, nuomos kainos ir palūkanų normos.
● Rinkos vertės koregavimas. Vertintojas privalo nustatyti vertę, kuri atitiktų „tvarią vertę per visą paskolos laikotarpį“, todėl Lietuvos banko skelbiamas pervertinimo rodiklis Būsto kainų pervertinimo mediana yra tiesiogiai priimamas kaip koregavimo koeficientas (K2KR).
● Metodinis pagrįstumas. Taikydamas Lietuvos banko apskaičiuotą rodiklį, vertintojas gali koreguoti nustatytą rinkos vertę, taip profesionaliai ir skaidriai įvykdyti CRR reikalavimą – nustatyti vertę, kurioje neįtraukti spekuliaciniai elementai ir užtikrina ilgalaikį įkeisto turto vertės tvarumą bankų sistemai.
Apibendrinimas: Lietuvos banko skelbiami rodikliai pagrįsti sudėtingais tvarios vertės skaičiavimo metodais (HP filtru, nepusiausviros modeliu ir kt.) ir vertintojams suteikia konkrečią ir moksliniu vertinimu pagrįstą priemonę apdairiai konservatyviais kriterijais koreguotai turto vertei nustatyti.
Rekomenduojamo taikyti rodiklio pagrindimas
Siūlomas vieno rodiklio taikymas pagrįstas duomenų patikimumu ir poreikiu eliminuoti subjektyvumą vertinimo procese:
● Sisteminis vientisumas ir duomenų trūkumas. Nors skirtingi NT tipai pasižymi skirtingais rodikliais, jų kainų pokyčiai nacionaliniu mastu yra glaudžiai susiję. Išsamių ir nuoseklių ilgalaikių duomenų apie skirtingus Lietuvos NT rinkos segmentus trūksta, todėl vienas patikimas nacionalinis rodiklis yra laikomas saugesniu pagrindu apdairiai konservatyviais kriterijais koreguotai vertei nustatyti.
● Rizikos dubliavimo prevencija. Nustatant rinkos ciklo koregavimo koeficientą, jame jau savaime atsispindi dalis kitų rizikos veiksnių poveikio. Naudojant vieną kompleksinį Lietuvos banko skaičiuojamą rodiklį, išvengiama pavojaus kelis kartus skaičiuoti tą pačią riziką skirtingais koeficientais, kas galėtų nepagrįstai nuvertinti turtą.
● Objektyvumas prieš subjektyvumą. Apdairiai konservatyvūs vertinimo kriterijai reikalauja rinkos analizės, kuri nebūtų pagrįsta tik individualiomis turto savybėmis. Lietuvos banko apskaičiuota būsto kainų pervertinimo rodiklių mediana yra objektyviausia šiuo metu esanti priemonė, parodanti bendrą NT rinkos perkaitimą.
Apibendrinimas: Taikant Lietuvos banko rodiklį, užtikrinama, kad apdairiai konservatyviais kriterijais koreguota turto vertė būtų nustatyta skaidriai, remiantis patikimiausiais turimais rinkos duomenimis ir išvengiant nepagrįstų subjektyvių korekcijų.
Leidinyje „RICS practice information, global ‘Bank lending valuations: Basel 3.1 prudently conservative valuation criteria adjustments’, 1st edition“ nurodyta: „Nors skirtingi nekilnojamojo turto tipai ir vietovės pasižymi skirtingais rodikliais, vertės pokyčių forma ir pakilimų bei nuosmukių laikas yra panašūs, o tai rodo, kad per didelės ir per mažos kainos yra platesnis nekilnojamojo turto rinkos reiškinys, o ne vien nekilnojamojo turto rinkos segmento problema. Tai reiškia, kad net vienas visam nekilnojamajam turtui taikomas koregavimo koeficientas visai šaliai galėtų būti koregavimo pagrindas.“
Kiti rinkos vertę galintys mažinti rizikos veiksniai
Svarstant apie rinkos vertės korekciją pagal antrąjį kriterijų (vertės tvarumas per visą paskolos laikotarpį), buvo išnagrinėtos ir kitos specifinės rizikos, nurodytos 2-ojo EVGN 3.17 ir 3.18 punktuose. Išnagrinėjus Lietuvos NT rinką, papildomų koregavimų šiems veiksniams atspindėti siūloma netaikyti dėl toliau pateiktų priežasčių:
1. Pasiūlos perviršio rizika. Lietuvos didžiuosiuose miestuose plėtotojai veikia apdairiai, todėl pasiūloje esantis objektų kiekis išlieka ribotas ir nesudaro sąlygų pertekliui atsirasti. Regionuose komercinis NT dažniausiai statomas savoms reikmėms, o naujų daugiabučių projektai yra pavieniai. Individualių namų statyboje vyrauja statyba asmeniniam naudojimui, o ne kvartalų plėtra pardavimui. Šiuo metu pagrindo prognozuoti būsimą pasiūlos perviršį nėra.
2. Renovavimo išlaidų rizika. Galiojantis ir numatomas teisinis reguliavimas (įskaitant Direktyvą (ES) 2024/1275) nenumato priverstinio mechanizmo, kuris besąlygiškai įpareigotų savininkus atlikti esamų pastatų renovaciją artimiausiu metu. Nors naujiems pastatams nuo 2030 m. bus taikomi „visai netaršaus pastato“ (angl. Zero emission buildings, ZEB) standartai, esamiems pastatams Direktyva leidžia taikyti lanksčius, kaštų atžvilgiu optimalius reikalavimus, todėl staigaus vertės nuosmukio dėl renovacijos kaštų prielaidai pagrindo nėra.
3. Gyventojų skaičiaus mažėjimo rizika. Statistikos duomenys patvirtina, kad NT vertės Lietuvoje tiesiogiai nekoreliuoja su demografiniais pokyčiais konkrečiose savivaldybėse. Nuo 2020 m. VĮ Registrų centro masinio vertinimo duomenys rodo, kad vidutinės rinkos vertės nemažėjo nė vienoje savivaldybėje, net ir ten, kur gyventojų skaičius nuo 2020 m. sumažėjo 5–9 proc.
4. Kitų neigiamų aplinkos veiksnių rizika. Veiksniai, keičiantys turto aplinką (pvz., taršios gamyklos statyba kaimynystėje), jau yra įvertinami nustatant pradinę rinkos vertę. Vertintojai, atlikdami analizę, remiasi geriausio naudojimo principu ir savivaldybių bendraisiais planais, todėl galimi aplinkos pokyčiai jau atsispindi sandorių kainose.
Apibendrinimas: Atskirų koregavimo koeficientų šioms rizikoms nustatyti neįmanoma dėl duomenų trūkumo ir pavojaus dubliuoti riziką, kurią jau apima bendras rinkos ciklo vertinimas. Remiantis anksčiau pateiktu pagrindimu, visos minėtos rizikos yra pakankamai įvertintos taikant Lietuvos banko būsto kainų pervertinimo medianos rodiklį, todėl papildomos korekcijos neturėtų būti daromos.
