300-asis. TVS „Įranga, įrenginiai ir infrastruktūra“
Įrangos, įrenginių ir infrastruktūros (toliau – ĮĮI) vertinimui atlikti taikomi bendrųjų standartų principai. Šis standartas apima tik patikslinimus, papildomus reikalavimus arba konkrečius pavyzdžius, kaip taikomi bendrieji standartai vertinimams, kuriems galioja šis standartas. ĮĮI vertinimui atlikti taip pat privalu vadovautis atitinkamai turto ir (arba) įsipareigojimo sričiai taikytinais standartais (žr. 400-ąjį TVS „Teisės į nekilnojamąjį turtą“ ir 410-ąjį „Plėtrai skirtas turtas“), kur jie tinkami.
ĮĮI vienetai (jie kartais gali būti priskiriami kilnojamam turtui) yra materialusis turtas, kurį paprastai valdo verslo subjektas ir kurį tikisi tam tikrą laiką naudoti prekėms gaminti ir tiekti ar paslaugoms teikti, išnuomoti kitiems arba naudoti administraciniais tikslais. Prie ĮĮI taip gali būti priskiriamas infrastruktūros turtas, paprastai esantis specializuotos sistemos, tinklo ar vienas kitą papildančiojo (angl. – „complementory“) turto grupės dalis. Jei taikytina, su infrastruktūra susiję vertinimai turėtų būti atlikti atsižvelgiant į 400-ąjį TVS „Teisės į nekilnojamąjį turtą“ ir 410-ąjį „Plėtrai skirtas turtas“.
Teisės naudoti (tokios kaip nuomos teisės) įrangą ir įrenginius vertinimas taip pat atliekamas pagal šio standarto rekomendacijas. Taip pat privalu pažymėti, kad teisės naudoti turtą laikotarpis gali būti trumpesnis nei vertinamo turto pagrindinių elementų tarnavimo amžius (nors ir atsižvelgiant į laiku atliekamą ir prognozuojamą techninę priežiūrą) ir esant tokioms aplinkybėms šis skirtumas turi būti nurodytas.
Pagal geriausio naudojimo bazinę vertės prielaidą, turto grupės elementai gali turėti didesnę vertę vertinant juos atskirai, o ne kaip turto grupės dalį, arba atvirkščiai. ĮĮI, kurio geriausias naudojimas yra naudojimas (angl. „in use“) kaip esančio turto grupės dalimi, turi būti vertinamas darant nuoseklias prielaidas.
Nematerialusis turtas įprastai nepriskiriamas ĮĮI turtui, tačiau jis gali turėti įtakos šio turto vertei. Įrenginio darbą užtikrinanti programinė įranga, techniniai duomenys, gamybinė informacija ir patentai gali būti laikomi nematerialiojo turto pavyzdžiais, galinčiais turėti įtakos ĮĮI turto vertei. Jei atskiro ar integruoto nematerialiojo turto vertinimas yra būtinas siekiant įvertinti ĮĮI turtą, nematerialiojo turto vertinimas turėtų būti atliekamas.
Atliekant ĮĮI vertinimą, paprastai reikia atsižvelgti į įvairius veiksnius, susijusius su pačiu turtu, jo aplinka ir fizinėmis, funkcinėmis bei ekonominėmis galimybėmis. Veiksnių, į kuriuos gali tekti atsižvelgti, pavyzdžiai yra šie:
su turtu susiję veiksniai:
turto techninė specifikacija,
likęs naudingas, ekonominis ar efektyvus amžius atsižvelgiant į laiku atliekamą ir prognozuojamą techninę priežiūrą,
turto būklė, įskaitant techninę priežiūrą ir kapitalo sąnaudas praeityje,
bet koks funkcinis, fizinis ir technologinis nuvertėjimas,
jei vertinamas turtas bus naudojamas kitoje vietoje – jo išmontavimo ir išgabenimo išlaidos, taip pat bet kurios išlaidos, reikalingos perkėlus turtą naudoti naujoje vietoje (pvz., turto sumontavimas, prijungimas ir pakartotinis suderinimas, kad jis galėtų optimaliai veikti),
lizinguojamo turto, lizingo sutarties atnaujinimo galimybės ir kitos galimybės pasibaigus lizingui (dažnai vadinama tęstine verte),
bet koks galimas papildančiojo turto praradimas (pvz., dėl pastato, kuriame yra turtas, nuomos trukmės gali sutrumpėti turto naudojimo laikas),
papildomos išlaidos, susijusios su papildoma įranga, transportavimu, montavimu, paleidimu veikti ir kt.,
tais atvejais, kai neįmanoma gauti turto retrospektyvinių išlaidų, kurios gali būti laikomos išlaidomis įrangos montavimo metu, vertintojas gali remtis inžinerijos, viešųjų pirkimų ir (arba) statybos projektų sutartimis (jei jos prieinamos).
su aplinkos apsauga ar su išore susiję veiksniai:
vietovėje esantys žaliavų šaltiniai ir turto arba turto grupės gaminamos produkcijos rinka. Vietovės tinkamumas taip pat gali būti ribotas, jei žaliavų šaltiniai yra riboti arba produkcijos paklausa yra trumpalaikė,
bet kokie teisės aktų arba kiti su išore susiję veiksniai, kurie arba riboja ĮĮI naudojimo galimybes, arba dėl jų būtina papildoma veikla, arba patiriamos išmontavimo išlaidos, arba sumažėja turto ar turto grupės gaminamos produkcijos paklausa,
toksiškos atliekos, kurios gali būti kietos, skystos ar dujinės būsenos cheminės medžiagos. Jos turi būti saugomos ar tvarkomos pagal reikalavimus, nes tai svarbu visai pramonės gamybai,
kai kuriose šalyse leidimas naudoti tam tikrą turtą gali būti ribojamas arba gali būti riboto laikotarpio.
su ekonomika susiję veiksniai:
faktinis ar galimas turto pelningumas, kuris gali būti nustatomas palyginus verslo, savo veikloje naudojančio turtą, eksploatacines išlaidas su pajamomis arba galimomis pajamomis, (žr. 200-ąjį TVS „Verslas ir verslo interesai“),
turto gaminamos produkcijos paklausa įvertinus tiek makroekonominius, tiek mikroekonominius veiksnius, kurie galėtų turėti įtakos paklausai,
galimybės turtą naudoti efektyviau, nei jis naudojamas dabar (t. y. geriausias naudojimas).
Atliekant įrangos ir įrenginių vertinimą turėtų būti parodyta visų nuvertėjimo formų įtaką vertei.
Vadovaujantis 100-ojo TVS „Vertinimo struktūriniai pagrindai“ 10 skirsniu, vertintojas privalo atitikti vertintojo veiklos principus (žr. 100-ojo TVS „Vertinimo struktūriniai pagrindai“ 10 skirsnį)
Kad būtų laikomasi reikalavimo identifikuoti vertinamą turtą ir (arba) įsipareigojimą pagal 101-ojo TVS „Darbo apimtis“, 20 skirsnį, kiek tai turi įtakos vertei, turi būti atsižvelgiama į tai, kokiu mastu turtas susietas arba sujungtas su kitu turtu. Pavyzdžiui:
turtas gali būti nuolatinai susietas su žemės sklypu ir negali būti atskirtas ir perkeltas nesugadinus paties turto arba aplinkinių statinių ar pastatų,
atskiras įrenginys gali būti integruotos gamybos linijos dalis, nors jo funkcionalumas priklauso nuo kito turto,
turtas gali būti laikomas nekilnojamojo turto elementu (pvz., šildymo, vėdinimo ir oro kondicionavimo sistema (ŠVOKS).
Tokiais atvejais būtina aiškiai nurodyti, kas yra vertinama ir kas ne. Taip pat turi būti nurodytos bet kokios specialiosios prielaidos dėl bet kokio papildančiojo turto.
Su pastato aprūpinimu ir komunalinių paslaugų teikimu susijusios ĮĮI dažniausiai yra integruoti į patį pastatą ir dažnai sunkiai atskiriami nuo jo. Šie elementai paprastai yra nekilnojamojo turto dalis, todėl taip pat turi būti laikomasi, kur tinkama, 400-ojo TVS „Nekilnojamasis turtas“ ir 410-ojo „Plėtrai skirtas turtas“ reikalavimų. Tai gali būti turtas, kurio pagrindinė funkcija yra tiekti pastatui elektros energiją, dujas, šildyti, aušinti ar vėdinti jį, liftai. Jeigu pagal vertinimo tikslą tokie įrenginiai turi būti vertinami atskirai, darbo apimties apraše turi būti nurodyta, kad jų vertė dažniausiai yra laikoma nekilnojamojo turto vertės dalimi ir kad jie negalėtų būti atskirai parduodami.
Dėl didelės ĮĮI įvairovės ir galimybės juos perkelti paprastai tenka daryti papildomų prielaidų, apibūdinančių situaciją ir aplinkybes, kuriomis turtas vertinamas. Pagal 101-ojo TVS „Darbo apimtis“ 20.01 paragrafo (k) punkto reikalavimą tokios prielaidos turi būti nurodytos darbo apimties apraše. Skirtingomis aplinkybėmis tinkamų prielaidų pavyzdžiai:
kad turtas vertinamas kaip visuma esamoje vietoje ir kaip veikiančio verslo dalis,
kad visas turtas vertinamas kaip grupė esamoje vietoje, tačiau darant prielaidą, kad verslas dar nevykdo veiklos,
kad turtas vertinamas kaip grupė esamoje vietoje, tačiau darant prielaidą, kad verslo veikla nutrūkusi,
kad turtas vertinamas kaip grupė, bet daroma priverstinio pardavimo prielaida (žr. 102-ojo TVS „Vertės pagrindai“ priedo A120 paragrafą),
kad turtas vertinamas kaip atskiri vienetai, kuriuos numatoma išgabenti iš jų dabartinės vietos.
Kai kuriais atvejais gali būti tikslinga nurodyti daugiau nei vieną prielaidą, pvz., siekiant parodyti verslo uždarymo arba veiklos sustabdymo poveikį turto vertei.
Be 101-ojo TVS „Darbo apimtis“ 20 ir 30 skirsniuose nustatytų reikalavimų, tyrimai, vykdomi vertinimo susitarimo (užduoties) (angl. – „engagement“) metu, turi atitikti vertinimo susitarime (užduotyje) nurodytus numatomą panaudojimą ir vertės pagrindą (-us).
Privalu surinkti pakankamai duomenų atliekant turto apžiūrą, apklausas, tyrimus, skaičiavimus ir arba analizę, kad būtų užtikrintas pagrįstas vertinimas. Reikalingas profesionalus sprendimas dėl būtino tyrimų ir duomenų masto, kuris užtikrintų jo atitiktį vertinimo tikslui.
Kai vertinimo susitarimo (užduoties) įvykdymas priklauso nuo kitos šalies pateiktos informacijos, reikėtų patikrinti, ar informacija yra patikima, ar pasitikėjimas ja nesukels abejonių pasitikėti vertinimu. Vertintojui pateikti (pavyzdžiui, vadovų ar savininkų) svarbūs pradiniai duomenys, turėtų būti apsvarstyti, ištirti ir (arba) patvirtinti. Tais atvejais, kai pateiktos informacijos patikimumo negalima patvirtinti, reikėtų apsvarstyti, ar tokia informacija yra naudotina ir kaip naudotina (žr. 101-ojo TVS „Darbo apimtis 20.01 paragrafo (j) punktą).
Apsvarstydamas ir analizuodamas pateiktos informacijos patikimumą vertintojas turėtų atsižvelgti į:
vertinimo numatomą panaudojimą,
b) informacijos svarbą vertinimo išvadai,
informaciją pateikusios šalies kompetenciją šioje srityje,
tai, ar informaciją pateikusi šalis nėra susijusi su vertinimo objektu ir (arba) vertinimo naudotoju (žr. 101-ojo TVS „Darbo apimtis“, 20.01 paragrafo (a) punktą).
Vertinimo numatomas panaudojimas, vertės pagrindas, tyrimo apimtis ir apribojimai bei bet kokie informacijos šaltiniai, kuriais galima remtis, yra vertinimo susitarimo (užduoties) dalis, kurią privaloma perduoti visoms vertinimo susitarimo (užduoties) šalims (žr. 101-ąjį TVS „Darbo apimtis“).
Jei atliekant vertinimo susitarimą paaiškėja, kad atlikus tyrimus ar apribojimus, įtrauktus į darbų apimtį, nebus atliktas patikimas vertinimas, arba jei trečiųjų šalių pateiktina informacija yra neprieinama arba jos nepakanka, arba tyrimų apribojimai pavyzdžiui, apžiūra yra tokia reikšminga, kad dėl to neįmanoma atlikti vertinimo, atitinkančio vertinimo tikslą, vertinimo ataskaitoje turi būti aiškiai nurodyta, kad vertinimas neatitinka IVS (žr. 100-ojo TVS „Vertinimo struktūriniai pagrindai“ 40 skirsnį ir 101-ojo TVS „Darbo apimtis“ 20.03 paragrafą).
Pagal 102-ąjį TVS „Vertės pagrindai“ vertintojas, vertindamas įrangą, įrenginius ir infrastruktūrą, privalo pasirinkti atitinkamą (-us) vertės pagrindą (-us).
Atliekant ĮĮI vertinimą ypač svarbu taikyti tinkamą (-us) vertės pagrindą (-us) ir atitinkančią bazinę vertės prielaidą (žr. 102-ąjį TVS „Vertės pagrindai“, priedo A90–A120 skirsnius), nes nustatoma vertė gali skirtis priklausomai nuo to, ar objektas yra vertinamas pagal esamo naudojimo, tvarkingo likvidavimo ar priverstinio pardavimo bazinę vertės prielaidą (žr. 102-ojo TVS „Vertės pagrindai“ priedo A60 skirsnį). Daugumos ĮĮI vertė yra itin jautri skirtingoms bazinės vertės prielaidoms.
Likvidacinė vertė
Bet kokia likvidacinės vertės prielaida turėtų aiškiai nurodyti dar ir pasirenkamą prielaidą – ar turtas lieka dabartinėje vietoje (yra neperkeliamas) („in-situ“), ar perkeliamas („ex-situ“). Turto ar turto grupės ypatybės, susijusios su jo buvimo vieta ir pagrindinės žemės naudojimo ar nuomos sąlygos, dažnai turės įtakos pasirenkant turto perkėlimo arba neperkėlimo prielaidą.
Nežiūrint ar turtas arba turto grupė numatomas liekančiu esamoje vietoje („in-situ“), ar perkeliamu („ex-situ“), įprastai turėtų būti pasirenkamas ta prielaida, kuri suteikia didžiausią sumą, kuri būtų gauta atsižvelgiant į bazinę vertės prielaidą. Tai gali būti pasiekta pasirenkant pardavimo atskirais turto vienetais pagrindą, arba alternatyviai – turto grupės pardavimo pagrindą – priklausomai nuo rinkos sąlygų.
Reikėtų pažymėti, kad įrangos ir įrenginių atveju gali būti gana įprasta parduoti turtą perkėlimui („ex-situ“) arba atskirais vienetais. Infrastruktūros atveju, turto pardavimas perkėlimui arba atskirais vienetais galimas arba gali būti ir neįmanomas, priklausomai nuo turto charakteristikų.
Perkėlimo („ex-situ“) prielaidos pasirinkimas padidina galimybę, kad perkėlus turtą, tam tikrų turto elementų (arba dėl perkėlimo patirtų netiesioginių išlaidų) nebus galima perkelti arba susigrąžinti (dėl fizinių ar ekonominių priežasčių). Tai gali būti įvairūs dalykai – pamatai, elektros linijos ir technologiniai vamzdynai, pervežimo išlaidos, sumontavimo ir paleidimo išlaidos, statiniai, saugumo ir apsaugos įranga ir pan.
Tuo atveju, kai pagal darbo apimtį konkrečiai reikia nustatyti grynąją sumą (o ne bendrąją sumą), kurią būtų galima gauti įvykdžius likvidacinį pardavimą, išlaidų (iš bendrosios sumos atėmus grynąją sumą), kurias greičiausiai patirs pardavėjas, pobūdis ir dydis turėtų būti aiškiai nurodyti.
Priklausomai nuo vertinamo ĮĮI turto ir (arba) įsipareigojimo (-ų) pobūdžio, turimų duomenų ir informacijos apie šį turtą bei vertinimo aplinkybių gali būti taikomi 103-iajame TVS „Vertinimo požiūriai“ apibūdinti trys pagrindiniai vertinimo požiūriai.
Vertinant vienarūšius įrangą ir įrenginius (kranus, statybos įrenginius, sunkiąsias ar lengvąsias motorines transporto priemones), dažniausiai taikomas rinkos požiūris, nes gali būti pakankamai duomenų apie neseniai sudarytus panašaus turto sandorius. Tačiau daugelio tipų įranga ir įrenginiai yra specializuoti ir tiesioginių tokių objektų pardavimų duomenų yra mažai arba jų nėra (arba jie neprieinami), todėl siūlyti taikyti rinkos požiūrį vertinimui atlikti reikia atsargiai. Tokiomis aplinkybėmis vertinimui atlikti gali būti tikslinga pasirinkti pajamų požiūrį arba išlaidų požiūrį (žr. 103-ojo TVS „Vertinimo požiūriai 20.03 paragrafą).
Duomenys taikant rinkos požiūrį gali būti (žr. šio standarto 100 skirsnio 100.02 paragrafą):
vykę identiško turto sandoriai.
įvykę panašaus turto sandoriai,
prašomos kainos už identišką turtą,
prašomos kainos už panašų turtą.
Priklausomai nuo vertinamo turto, gali būti parenkami įvairaus masto rinkos duomenys, tame tarpe:
turto vienetai (t. y. atskirų turto vienetų pagrindu),
gamybos linijos (tai yra, turto grupės, sudarančios veiklos vienetą),
vientisos įrangos arba technologinio padalinio (tai yra, gamybos padalinio, pagaminančio X vienetų per dieną),
portfelio (tai yra, turto grupės, veikiančios regione).
Vertintojas visada pirmiausiai turėtų atsižvelgti į geriausio naudojimo bazinės vertės prielaidą kai svarsto apie 70.03 paragrafe pateiktus duomenų tipus. Pavyzdžiui, turto portfelis gali būti didesnės vertės nei atskirų jo dalių ir atvirkščiai. Tokiu atveju vertintojas, formuodamas išvadą, privalo aiškiai pateikti tokio skirtumo priežastis.
Pirmenybė turi būti taikoma įvykusiems sandoriams, o ne prašomoms kainoms, taip pat pirmenybė turėtų būti teikiama lyginamiesiems duomenims, kurie įvykę ar skelbiami prieš pat vertės nustatymo dieną nei įvykusiems ar skelbtiems seniau.
Lyginamųjų duomenų patikimumo svarumas turėtų būti įvertintas pagal jų šaltinį. Priklausomai nuo turto klasės, kuri laikoma vertinimo dalimi, lyginamieji duomenys gali būti parenkami vietiniu, nacionaliniu ar tarptautiniu lygiu.
Rinkos požiūriu laikoma, kad įvykusiais sandoriais perleistas identiškas turtas turi visas nusidėvėjimo ir nuvertėjimo formas, todėl korekcijos nėra reikalingos (tačiau tokie lyginamieji duomenys reti).
Kai nagrinėjamos panašaus turto įvykusių sandorių kainos arba prašomos kainos (ir identiško turto prašomos kainos), gali prireikti apsvarstyti ar taikyti įvairius koregavimus, siekiant kad lyginamieji duomenys atitiktų vertinamą turtą, ir veiksnių, dėl kurių gali reikėti daryti korekcijas, neišsamus sąrašas gali būti:
techniniai veiksniai (dydis, pajėgumas, našumas produkcijos vienetais, specifikacija ir pan.),
nusidėvėjimo ir nuvertėjimo veiksniai (būklė, naudojimo intensyvumas, priežiūra, kapitalinio remonto reikmė, veiklos išlaidos),
su rinka susiję veiksniai (vietovė, valiuta, kiekybė, prašomų kainų ir įvykusių sandorių kainų skirtumas, aplinkosauginis ar licencijavimo, atitikties statusas ir kiti,
laiko arba vertės pagrindo veiksniai (pardavimo sandorio datos ir vertės nustatymo dienos skirtumas, rinkos pardavimo ir likvidacinio pardavimo skirtumas, liekančio ten kur sumontuotas ar ten kur yra (angl. – „as is/where is“) ir perkeliamo į kitą vietą skirtumas).
Atlikdamas koregavimus kad lyginamieji duomenys atitiktų vertinamą turtą, vertintojas gali taikyti įvairius metodus, tame tarpe:
tiesiogines korekcijas (tai yra, korekcijos valiuta arba pinigų sumos išraiška),
netiesiogines korekcijas (tai yra lyginamiesiems duomenims taikyti procentines korekcijas).
Visada pirmenybė teikiama lyginamiesiems duomenims iš aktyvios ir skaidrios rinkos. Paprastai, labiau lygintini tie lyginamieji duomenys, kuriems užtenka kelių pataisų kad užtikrinti jų atitikimą vertinamam turtui. Visomis aplinkybės turi būti taikomas profesionalus sprendimas užtikrinant kad lyginamieji duomenys pasirenkami atsižvelgiant į atliekamo vertinimo pobūdį.
Pajamų požiūris ĮĮI vertinimui gali būti taikomas tada, kai gali būti nustatomi konkretaus turto ar kompleksiškos turto grupės kuriami pinigų srautai, pvz., kai turto grupė sudaro gamybos liniją, kuri gamina išbaigtą pardavimui skirtą produktą (teikia paslaugą) arba generuoja nuomos pajamas.
ĮĮI pajamų požiūriu, vertės elementai, susiję su nematerialiuoju turtu ir kitu papildančiuoju turtu, įprastai turėtų būti atskirti (žr. šio standarto 20.04 paragrafą, 101-ąjį TVS „Darbo apimtis“ ir 210-ąjį TVS „Nematerialusis turtas“).
Pajamų požiūris taip pat gali būti taikomas kartu su kitais požiūriais nustatyti turto arba papildančiojo turto grupės ekonominiam nuvertėjimui ir (arba) prestižo egzistavimui ir jo dydžiui. Taikant pajamų požiūrį, reikėtų būti atsargiems, nes gali būti sudėtinga iš bendrųjų pinigų srautų, kuriuos kuria vienas kitą papildančiojo turto grupė, priskirti pinigų srautus atskiriems turto vienetams (jei tai reikia padaryti).
Jei ĮĮI vertinti taikomas pajamų požiūris, atliekant vertinimą turi būti atsižvelgta į pinigų srautus, kuriuos turtas generuos po konkretaus prognozuojamo laikotarpio, taip pat į turto vertę po šio laikotarpio, kuri dažnai vadinama tęstine verte (žr. 103-ojo TVS „Vertinimo požiūriai“ priedo A20.02-A20.22 paragrafus).
Vadovaujantis 103-uoju TVS „Vertinimo požiūriai“ pajamų požiūris turtui arba vienas kitą papildančiojo turto grupei vertinti gali būti taikomas jei pagrindinis vertės veiksnys yra šio turto gebėjimas kurti pajamas ir tam turi būti suteikiamas reikšmingas svarumas esant sekančioms aplinkybėms:
sudarytos didelės kliūtys turtą arba vienas kitą papildančiojo turto grupę pateikti rinkos dalyviams;
lygiaverčio naudingumo turtui arba vienas kitą papildančiojo turto grupei sukurti (nesvarbu ar perkant, ar statant) reikia reikšmingai ilgo laikotarpio,
lygiaverčio naudingumo turtui arba vienas kitą papildančiojo turto grupei sukurti gali kilti teisinių ar reguliavimo kliūčių,
pirkėjas būtų pasirengęs mokėti reikšmingai didesnę priemoką už galimybę nedelsiant naudoti turtą arba vienas kitą papildančiojo turto grupę dėl palankių rinkos ekonominių sąlygų ar užsitikrinti galimybę nedelsiant generuoti pinigų srautus,
yra per daug didelių nepatogumų, rizikos ar kitų veiksnių, susijusių su turto arba vienas kitą papildančiojo turto grupės įsigijimu arba statyba.
Papildomai, turtui arba vienas kitą papildančiojo turto grupei vertinti pajamų požiūriu gali būti suteikiamas reikšmingas esant sekančioms aplinkybėms:
rinkos požiūrio taikymas turtui arba papildančiojo turto grupei vertinti yra gana nepraktiškas arba neteikiantis įtikinamų rezultatų,
reikalinga atlikti turto arba vienas kitą papildančiojo turto grupės kaip visumos vertinimą ir nereikia nustatyti atskiros turto vieneto vertės,
turto arba vienas kitą papildančiojo turto grupės gebėjimas kurti pajamas yra nustatomas pagal rinkos normas arba pagal rinkos sąlygomis sudarytus sandorius,
turto arba vienas kitą papildančiojo turto grupės kuriami pinigų srautai yra atskiri ir aiškiai atskiriami nuo kitų verslo dalių kuriamų pinigų srautų,
kito papildančiojo turto, kuris savaime yra sujungtas su pajamas kuriančiu turtu (yra jo dalis), vertė gali būti lengvai nustatyta atskirai be turto arba vienas kitą papildančiojo turto grupės tam taikant kitas vertinimo metodikas.
Įrangai, įrenginiams ir infrastruktūrai, ypač jei šis turtas yra specializuotas arba specialiosios paskirties, vertinti labai dažnai taikomas išlaidų metodas. Pirmiausia įvertinamos rinkos dalyvio išlaidos vertinamam turtui pakeisti kitu turtu atsižvelgiant į mažiausias arba sukūrimo, arba pakeitimo išlaidas. Pakeitimo išlaidos yra išlaidos tokio pat naudingumo turtui įsigyti, tai gali būti modernus panašus turtas (pakaitalas), užtikrinantis tą patį funkcionalumą, tuo tarpu atkūrimo išlaidos yra tikslios vertinamo turto kopijos atkūrimo išlaidos. Nustačius pakeitimo išlaidas vertė turėtų būti koreguojama taip, kad rodytų fizinio, funkcinio, technologinio ir ekonominio nuvertėjimo poveikį vertei. Visais atvejais bet kokių pakeitimo išlaidų koregavimai turėtų būti atliekami taip, kad pagal galingumą bei naudingumą išlaidos būtų gautos tokios pačios, kaip ir modernaus turto ekvivalento.
Tam tikromis aplinkybėmis verslo subjekto faktinės išlaidos, patirtos įsigyjant ar kuriant turtą, gali būti tinkamos naudoti kaip turto pakeitimo išlaidas. Tačiau prieš naudodamasis tokia informacija apie retrospektyvines išlaidas vertintojas turėtų atsižvelgti į:
retrospektyvinių išlaidų laiką: verslo subjekto faktinės išlaidos gali būti neaktualios arba gali prireikti jas pakoreguoti pagal infliacijos (indeksavimo) normas iki vertės nustatymo dienos, jei aptariamos išlaidos buvo patirtos iki rinkos kainų pokyčių, infliacijos arba defliacijos ar kitų veiksnių pasireiškimo,
vertės pagrindą: taikant tam tikrų rinkos dalyvių patiriamas savikainas ir gaunamas pelno maržas, privaloma imtis atsargumo priemonių, kadangi šie duomenys gali nerodyti to, ką įprasti rinkos dalyviai galėjo sumokėti. Vertintojas taip pat privalo išnagrinėti tikimybę, kad dėl anksčiau taikytų apskaitos metodų sudarytiems sandoriams arba panaudoto ĮĮI turto pirkimams verslo subjekto patirtų išlaidų pobūdis gali būti ne retrospektyvinis. Bet kokiu atveju retrospektyvinės išlaidos turi būti nustatomos taikant tinkamus indeksus,
įtrauktas specifines išlaidas: vertintojas privalo atsižvelgti į visas svarbias išlaidas, kurios buvo įtrauktos, ir ar šios išlaidos prisideda prie turto vertės ir ar taikant kai kuriuos vertės pagrindus taip pat gali būti tinkama taikyti tam tikrą pelno maržą patirtoms išlaidoms,
su rinka nesusijusius elementus: bet kokios išlaidos, nuolaidų ar permokų grąžinimas, kurių nepatirtų įprasti rinkos dalyviai arba kurios jiems nebūtų būdingos, neturėtų būti įtraukiamos.
Nustačius pakeitimo išlaidas iš jų turi būti atimtas fizinis, funkcinis, technologinis ir ekonominis nuvertėjimas (žr. 103-ojo TVS „Vertinimo požiūriai“ priedo A30.15-A30.22 paragrafus).
Išlaidų ir pajėgumo metodas
Pagal išlaidų ir pajėgumo metodą (angl. „cost-to-capacity method“) faktinio ar reikiamo pajėgumo turto pakeitimo išlaidos gali būti nustatomos pagal panašaus turto, kurio pajėgumas yra kitoks, išlaidas.
Išlaidų ir pajėgumo metodas paprastai taikomas vienu iš dviejų būdų:
apskaičiuoti tam tikro pajėgumo turto pakeitimo išlaidas, kai yra žinomos kitokio pajėgumo turto pakeitimo išlaidos (pavyzdžiui, kai dviejų vertinamų turtų pajėgumą galima pakeisti vienu turtu (kurio pajėgumas atitinka vertinamų turtų bendrą pajėgumą ir pakeičiančio turto išlaidos žinomos),
žinant šiuolaikinio lygiaverčio turto, kurio pajėgumas atitinka numatomą paklausą, apskaičiuoti vertinamo turto, kurio pajėgumas perteklinis, pakeitimo išlaidas (kaip priemonė matuoti neigiamą korekciją dėl per mažo vertinamo turto pajėgumo išnaudojimo taip nustatant dalį ekonominio nuvertėjimo).
Šis metodas galėtų būti taikomas kaip pagrindinis metodas nustatant pakeitimo išlaidas „iš viršaus į apačią“ pagrindu arba kaip pagalbinis tikrinimo metodas pakeitimo išlaidoms nustatyti „iš apačios į viršų“ pagrindu. Tačiau toje pačioje geografinėje vietovėje veikiančios tikslios tos pačios paskirties ir to paties projektinio pajėgumo įrangos lyginamasis sandoris visada suteikia pirmenybę išlaidų ir pajėgumo metodui.
Pažymėtina, kad išlaidų ir pajėgumo santykis dažnai nėra tiesinis, todėl gali reikėti tam tikro koregavimo pagal eksponentinę funkciją. Tačiau vertintojas turėtų šį koregavimą atlikti atsargiai, nes jei pasirinkto lyginamojo pavyzdžio pajėgumas labai skiriasi nuo vertinamo turto, tai patikimo rezultato suteikt negali.
Tendencijų metodas
Tendencijų metodu (angl. – „Trending method“) nustatomos turto atkūrimo išlaidos turto retrospektyvinėms išlaidoms taikant indeksavimą (trendo veiksnį), tokiu būdu parodant turto kainos infliaciją arba defliaciją per laikotarpį
Retrospektyvinės išlaidos yra pirmą kartą turtą pradėjusio naudoti savininko sąnaudos, patirtos įsigyjant turtą. Retrospektyvines išlaidas reikia skirti nuo pradinių išlaidų, kurios yra faktinės išlaidos, kurias patyrė dabartinis turto savininkas, tačiau kuris gali būti ne pirmasis savininkas ir turtą gali būti įsigijęs už didesnę arba mažesnę kainą nei retrospektyvinės išlaidos.
Indeksai gali būti gaunami iš statistikos biurų ar panašių valstybinių agentūrų, institucijų arba tyrimų organizacijų. Taikant tendencijų metodą svarbiausia pasirinkti tinkamiausius indeksus.
Nors tendencijų metodo (dažnai vadinamo netiesioginiu metodu, kuriuo taikomas indeksavimas) taikymas gali būti tinkamas būdas pakeitimo išlaidoms nustatyti taikant išlaidų požiūrį, tačiau reikėtų atkreipti dėmesį į toliau nurodytus dalykus:
indeksavimas turėtų būti taikomas ne bet kokioms išlaidoms, o tik nustatytoms tiesioginėms pakeitimo išlaidoms arba retrospektyvinėms išlaidoms (išlaidoms, patirtoms pirmajam savininkui pradėjus turtą pirmą kartą naudoti),
retrospektyvines išlaidas sudaro eilė tiesioginių ir netiesioginių išlaidų (t. y., įrenginiai, darbo užmokestis, atvežimas, elektros įvadai, pamatai, pastatai, IT įsigijimas ir kita), kurios gali nekoreliuoti su konkrečiais indeksais,
per ilgesnį laikotarpį retrospektyvinėms išlaidoms įvairūs įtaką darantys veiksniai gali lemti klaidingus ir anomalius rezultatus,
taikant kitose, nei vertinamo turto, jurisdikcijose apskaičiuotus indeksus arba tendencijas, dėl įvairių veiksnių, darančių įtaką indeksams tose jurisdikcijose, gali būti gauti klaidingi ir anomalūs rezultatai,
užsienyje įsigyto turto retrospektyvinių išlaidų kitimo tendencijai taikant vietinius indeksus (tendencijas), nors užsienyje pokyčiai per tą patį laikotarpį vyko kitaip.
Visais atvejais, atsižvelgiant į atliekamo vertinimo pobūdį, reikalingas profesionalus sprendimas siekiant užtikrinti, kad tendencijų metodas, kuris yra išlaidų požiūrio dalis, būtų tinkamas pakeitimo išlaidoms nustatyti. Jei šis metodas lemia klaidingus arba anomalius rezultatus, pakeitimo išlaidoms nustatyti turi būti taikomi alternatyvūs metodai (pvz., tiesioginis metodas).
Vadovaujantis 104-uoju TVS „Duomenys ir pradiniai duomenys“, vertintojas privalo kiek įmanoma maksimaliai panaudoti tinkamų ir prieinamų duomenų charakteristikas.
Be 104-ajame TVS „Duomenys ir pradiniai duomenys“ pateiktų reikalavimų, vertinant ĮĮI papildomai turėtų būti vadovaujamasi lyginamųjų duomenų hierarchija:
tiesioginiam palyginimui tinkami duomenys,
netiesioginiam palyginimui tinkami duomenys,
bendrieji rinkos duomenys,
kiti šaltiniai.
Taikydamas lyginamųjų duomenų hierarchiją, vertintojas privalo užtikrinti, kad tai visiškai atitinka 104-ajame TVS „Duomenys ir pradiniai duomenys“ nurodytą tinkamų duomenų ir pradinių duomenų charakteristikų taikymą.
Pasirinkti pradiniai duomenys turi atitikti turtui vertinti taikomus modelius (žr. 104-ojo TVS „Duomenys ir pradiniai duomenys“ 40.01 paragrafą).
Pradinių duomenų atranka, šaltinis ir naudojimas turi būti paaiškinti, pagrįsti ir dokumentuoti.
Vadovaujantis 105-uoju TVS „Vertinimo modeliai“, vertintojas privalo kiek įmanoma maksimaliai panaudoti tinkamų vertinimo modelių charakteristikas.
Vertinimo moteliai turi būti tinkami vertinimo numatomam panaudojimui ir atitinkantys tinkamus pradinius duomenis.
Be minimalių 106-ajame TVS „Dokumentai ir ataskaita“ nustatytų reikalavimų, turi būti parengta vertinimo ataskaita, kurioje turi būti pateikiamos nuorodos į dalykus, kurie yra nagrinėjami pagal darbo apimtį (žr. 101-ąjį TVS „Darbo apimtis“). Ataskaitoje taip pat turi būti pateikti paaiškinimai dėl bet kokio susijusio materialiojo arba nematerialiojo turto, neįtraukto į įvykusį ar numanomą sandorio scenarijų, poveikį ataskaitos išvadoje nurodomai vertei.
Taip pat, papildant 106-ojo TVS „Dokumentai ir ataskaita“ 40.01-40.03 paragrafuose nustatytus reikalavimus vertinimo peržiūros ataskaitoje turi būti nurodyta kad tai yra vertinimo peržiūra ir taip pat turi būti nurodyta, ar peržiūra yra vertinimo proceso peržiūra, ar vertės peržiūra.
Šiame skirsnyje pateikiamas neišsamus temų, skirtų atlikti ĮĮI vertinimą, sąrašas.
Vertės paskirstymas
Pagal 102-ojo TVS „Vertės pagrindai“ 70 skirsnį ir šį standartą, jei turto grupė buvo įvertinta kaip portfelio dalis, bet nustatytą vertę reikia paskirstyti atskiriems turto vienetams, vertintojas privalo aiškiai nurodyti, kad tai yra daroma ir pateikti taikytos paskirstymo metodikos paaiškinimą.
