410-asis. TVS „Plėtrai skirtas turtas“
Atliekant plėtrai skirto turto vertinimą taikomi bendrųjų standartų nustatyti principai. Šiame standarte pateikti tik bendrųjų standartų taikymo plėtrai skirtam turtui vertinimui atlikti pakeitimai, papildomi reikalavimai ir konkretūs pavyzdžiai. Atliekant plėtrai skirto turto vertinimą, taip pat privaloma vadovautis, jei reikia, šios rūšies turtui ir (arba) įsipareigojimui taikytinais standartais (žr. 400-ąjį TVS „Teisės į nekilnojamąjį turtą“ ir 300-ąjį TVS „Įranga, įrenginiai ir infrastruktūra“).
Šis standartas plėtrai skirtą turtą apibrėžia kaip turto pertvarkymą norint pasiekti geriausią jo naudojimą arba kai vertės nustatymo dieną atliekamas arba rengiamasi atlikti turto pertvarkymą, kurį sudaro:
pastatų statyba,
anksčiau neplėtotos žemės infrastruktūros įrengimas (žr. 300-ąjį TVS „Įranga, įrenginiai ir infrastruktūra“),
anksčiau plėtotos žemės pertvarkymas,
esamų pastatų ar konstrukcijų tobulinimas ar keitimas,
žemė, skirta plėtoti pagal patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus ar atitinkamų institucijų leidimus,
numatytas žemės naudojimas, sukuriantis aukštesnę vertę arba didesnį tankumą pagal patvirtintus teritorijų planavimo dokumentus ar atitinkamų institucijų leidimus.
Plėtrai skirto turto vertinimo gali reikėti įvairiam numatomam panaudojimui. Vertintojo atsakomybė yra suprasti vertinimo numatomą panaudojimą. Toliau pateikiamas nebaigtinis aplinkybių, kurioms esant, turėtų būti vertinamas plėtrai skirtas turtas, pavyzdžių sąrašas:
norint nustatyti, ar siūlomi projektai yra finansiškai įvykdomi,
kaip dalis bendrųjų konsultacijų paskoloms ir įsigijimo sandoriams pagrįsti,
mokesčių atskaitomybės tikslais dažnai reikia atlikti vertinimus „ad valorem“ mokesčių dydžiui nustatyti ir jų analizei atlikti
teisminių ginčų nagrinėjimas, kai reikia atlikti vertinimu pagrįstą analizę, pvz., akcininkų ginčui išspręsti, nustatyti žalos dydį,
finansinės atskaitomybės tikslais plėtrai skirto turto vertinimas dažnai reikalingas verslo jungimo apskaitai, turto įsigijimo ir pardavimo bei vertės sumažėjimo analizei atlikti;
kitais teisės aktų nustatytais atvejais, dėl kurių gali prireikti plėtrai skirto turto vertinimo, pavyzdžiui, paėmimo visuomenės poreikiams.
Vertindamas plėtrai skirtą nuosavybę vertintojas privalo laikytis atitinkamai turto ir (arba) įsipareigojimo rūšiai taikytino standarto (400-ojo TVS „Teisės į nekilnojamąjį turtą“ ir 300-ojo TVS „Įranga, įrenginiai ir infrastruktūra“).
Plėtrai skirto turto liekamoji (angl. „residual“) vertė arba žemės vertė gali labai priklausyti nuo prielaidų ar prognozių pokyčių, susijusių su pajamomis ar įplaukomis, gautomis iš užbaigto projekto, arba bet kokiomis patirtomis plėtros išlaidomis. Tokia situacija išliks nepriklausomai nuo taikyto metodo arba metodų bei vertės nustatymo dieną turėtų pradinių duomenų ištyrimo kruopštumo (žr. 104-ąjį TVS „Duomenys ir pradiniai duomenys“).
Vertinimo rezultatas yra labai jautrus reikšmigiems projekto išlaidų ar užbaigto objekto vertės pokyčiams. Jei vertinimas reikalingas numatomam panaudojimui, tačiau statybų projekto metu gali būti svarbių vertės pokyčių (pvz., kai vertinimas skirtas užtikrintam skolinimui arba projekto įgyvendinamumui nustatyti), vertintojas privalo pabrėžti galimai neproporcingą galimų statybos projekto išlaidų ar užbaigto objekto vertės pokyčių poveikį projekto pelningumui ir iš dalies užbaigtos nuosavybės vertei. Šiam numatomam panaudojimui gali būti naudinga jautrumo analizė kartu pateikiant tinkamą paaiškinimą.
Vadovaujantis 100-uoju TVS „Vertinimo struktūriniai pagrindai“, vertintojas privalo laikytis vertintojo veiklos principų.
Be 101-ojo TVS „Darbo apimtis“ 20 ir 30 skirsniuose nustatytų reikalavimų, tyrimai, vykdomi vertinimo metu, turi atitikti vertinimo numatomą panaudojimą ir vertės pagrindą (-us). Vertinimo peržiūros atveju darbo apimtyje turi būti nurodyta ar peržiūra yra vertinimo proceso peržiūra ar vertės peržiūra.
Privalu atlikti pakankamai tyrimų ir surinkti pakankamai duomenų atliekant turto apžiūrą, apklausas, tyrimus, skaičiavimus arba analizę, kad būtų užtikrintas pagrįstas vertinimas. Reikalingas profesionalus sprendimas dėl būtino tyrimų ir duomenų masto, kuris užtikrintų atitiktį vertinimo tikslui.
Kai vertinimo susitarimo (užduoties) (angl. – „engagement“) įvykdymas priklauso nuo kitos šalies pateiktos informacijos, reikėtų patikrinti, ar informacija yra patikima, ar pasitikėjimas ja nesukels abejonių pasitikėti vertinimu. Vertintojui pateikti (pavyzdžiui, vadovų ar savininkų) svarbūs pradiniai duomenys turėtų būti apsvarstyti, ištirti ir (arba) patvirtinti. Tais atvejais, kai pateiktos informacijos patikimumo negalima patvirtinti, reikėtų apsvarstyti, ar tokia informacija yra naudotina ir kaip naudotina (žr. 101-ojo TVS „Darbo apimtis 20.01 paragrafo (j) punktą).
Apsvarstydamas ir analizuodamas pateiktos informacijos patikimumą ir tikrumą vertintojas turėtų atsižvelgti į:
vertinimo numatomą panaudojimą,
informacijos reikšmingumą vertinimo išvadai,
informaciją pateikusios šalies kompetenciją šioje srityje,
tai, ar informaciją pateikusi šalis nėra susijusi su vertinamu turtu ir (arba) įsipareigojimu ir (arba) vertinimo užsakovu (žr. 101-ojo TVS „Darbo apimtis“, 20.01 paragrafo (a) punktą).
Vertinimo numatomas panaudojimas, vertės pagrindas, tyrimo apimtis ir apribojimai bei bet kokie informacijos šaltiniai, kuriais galima remtis, yra vertinimo darbo apimties dalis, kurią privaloma perduoti visoms vertinimo šalims (žr. 101-ąjį TVS „Darbo apimtis“).
Jei atliekant vertinimą paaiškėja, kad atlikus susitarime dėl darbo apimties nustatytus tyrimus, vertinimas nebus patikimas arba informacijos, kurią turi suteikti trečiosios šalys, nėra galimybės gauti arba ji nepakankama, arba tyrimų apribojimai yra tokie dideli, kad vertintojas negali tinkamai įvertinti pradinius duomenis ir prielaidas, toks vertinimas neatitiks TVS (žr. 101-ojo TVS „Darbo apimtis“, 20.01 paragrafą).
Pagal 102-ąjį TVS „Vertės pagrindai“ vertintojas, vertindamas plėtrai skirtą nuosavybę, privalo pasirinkti numatomam panaudojimui tinkamą (-us) vertės pagrindą (-us).
Nustatant plėtrai skirto turto vertę, turėtų būti atsižvelgta į tikimybę, kad bet kokios sudarytos sutartys, pvz., statybos rangos arba užbaigto plėtoti objekto pardavimo ar nuomos, gali tapti negaliojančiomis arba tikėtinai negaliojančiomis, jei vienai iš šalių iškelta oficiali bankroto byla. Taip pat dėmesys turėtų būti skirtas kitoms sutartinėms prievolėms, kurios gali daryti didelę įtaką rinkos vertei. Todėl gali būti tikslinga pabrėžti skolintojui kylančią riziką kad būsimasis nekilnojamojo turto pirkėjas neturės naudos iš esamų statybos sutarčių ir (arba) iš anksto sudarytų nuomos ar pirkimo-pardavimo sutarčių ir bet kokių su tuo susijusių garantijų, jei skolininkas taptų nemokus.
Atliekant plėtrai skirto turto vertinimą dažnai tenka daryti nemažai prielaidų ir specialiųjų prielaidų, susijusių su projekto būkle ar būsena, po to kai jis yra baigtas. Pavyzdžiui, gali būti daromos specialiosios prielaidos, kad plėtra baigta arba kad visas turtas yra išnuomotas. Kaip reikalauja 101-asis TVS „Darbo apimtis“, su vertinime daromomis svarbiomis prielaidomis ir specialiosiomis prielaidomis turi būti supažindintos visos atliekant vertinimą dalyvaujančios šalys ir minėtos prielaidos turi būti suderintos ir patvirtintos kaip numato standartas. Ypatingos atidos gali prireikti, jei vertinimo rezultatais naudosis trečiosios šalys.
Ne visada bus įmanoma patikrinti kiekvieną plėtrai skirto turto aspektą, kuris galėtų turėti įtakos galimai tolesnei plėtrai, pavyzdžiui, dar neištirta grunto ir pagrindo būklė. Tokiu atveju gali būti tikslinga daryti prielaidas (pvz., kad gruntas ir pagrindas nėra anomalūs, dėl ko reikšmingai padidėtų išlaidos). Jei dalyvis nepadarytų tokios prielaidos, tai ji turėtų būti pateikta kaip specialioji prielaida
Jei pradėjus projektą rinkoje įvyko pokyčių, įgyvendinamas projektas gali nebeatspindėti numatyto geriausio žemės naudojimo. Tokiais atvejais pradinėje stadijoje numatytos projekto užbaigimo išlaidos gali būti visiškai nereikšmingos, nes pirkėjas, įsigijęs objektą, nugriautų visus nebaigtus statyti statinius arba pritaikytų juos alternatyviam projektui. Statomo plėtrai skirto turto vertė turėtų parodyti dabartinę alternatyvaus projekto vertę, išlaidas bei riziką, susijusią su to projekto užbaigimu.
Kartais plėtojamo turto nuosavybė yra glaudžiai susijusi su tam tikru naudojimu arba verslo ar prekybos veikla, arba daroma prielaida, kad užbaigtas plėtoti turtas kurs numatytas tvarias pajamas. Tokiais atvejais, jei reikia, vertintojas privalo vadovautis 200-uoju TVS „Verslas ir verslo interesai“ ir, jei reikia, 210-uoju TVS „Nematerialusis turtas“.
Specialiosios prielaidos plėtrai skirto turto vertinimui atlikti turi būti daromos vadovaujantis 102-ojo TVS „Vertės pagrindai“ 60 skirsniu.
Yra trys pagrindiniai vertinimo požiūriai ir vienas pagrindinis vertinimo metodas susiję su plėtrai skirto turto vertinimu. Tai yra:
rinkos požiūris (žr. 70 skirsnį),
pajamų požiūris (žr. 80 skirsnį),
išlaidų požiūris (žr. 90 skirsnį),
liekamasis metodas (angl. „residual method“), kuris yra rinkos, pajamų ir išlaidų požiūrių derinys (žr. 100 skirsnį).
Rinkdamasis vertinimo požiūrį ir vertinimo metodą, be šio standarto reikalavimų, vertintojas privalo laikytis 103-ojo TVS „Vertinimo požiūriai“ reikalavimų, ypač 10.04 paragrafo.
Taikomas vertinimo požiūris priklauso nuo reikiamo vertės pagrindo, taip pat nuo konkrečių faktų ir aplinkybių, pvz., naujausių sandorių kainų lygio, projekto plėtros etapo ir nekilnojamojo turto rinkos pokyčių, įvykusių nuo projekto pradžios. Vertinimo požiūris visada turėtų būti pasirenkamas toks, kuris labiausiai tinka šioms aplinkybėms. Todėl tinkamiausio požiūrio pasirinkimas yra labai svarbus.
Kai kurios plėtrai skirto nekilnojamojo turto rūšys gali būti pakankamai panašios ir jomis dažnai keičiamasi rinkoje, todėl gali būti pakankamai duomenų apie paskutinius pardavimus, kad atliekant vertinimą, būtų galima naudoti tiesioginį palyginimą (žr. šio standarto 100.09-100.16 paragrafus).
Daugelyje rinkų, ypač didelės apimties ar kompleksiškiems objektams arba mažesniems objektams, kuriems numatyti daugialypiai plėtros užbaigimo darbai, vertinti, rinkos požiūrio taikymas gali būti itin ribotas. Taip yra dėl to, kad skirtumų kiekis ir mastas tarp įvairių objektų toks, kad pataisų taikymas tiesioginio palyginimo būdu, kuris pagrįstas atitinkamų rinkos duomenų analize, neįmanomas. (žr. 103-ojo TVS „Vertinimo požiūriai “ 20 skirsnį).
Dar sudėtingiau taikyti rinkos požiūrį, kai plėtrai skirtas turtas pradėtas, tačiau nebaigtas plėtoti. Tokį nebaigtą plėtoti turtą dalyviai retai perleidžia, išskyrus atvejus, kai jis yra perleidžiamas kaip dalis kartu su visu įmonės turtu arba kai pardavėjas yra nemokus, arba jam gresia bankrotas, todėl negali užbaigti įgyvendinti projekto. Net ir mažai tikėtinu atveju, kai yra duomenų apie nebaigto plėtoti turto sandorius, kurių sudarymo diena artima vertės nustatymo dienai, nebaigtų atlikti darbų kiekis beveik visada skirtųsi, net jei šis nebaigtas plėtoti turtas pagal kitus parametrus būtų panašus.
Rinkos požiūris taip pat gali būti tinkamas užbaigto plėtoti turto vertei nustatyti, kuri reikalinga kaip vienas iš pradinių duomenų taikant liekamąjį metodą; šis metodas išsamiau paaiškintas šio standarto 100 skirsnyje.
Nustatant plėtrai skirto turto liekamąją vertę kai kuriose rinkose gali būti naudojamas pinigų srautų modelis (žr. šio standarto 100.09-100.16 paragrafus).
Pajamų požiūris taip pat gali būti tinkamas siekiant nustatyti užbaigto plėtoti turto vertę, kuri reikalinga kaip vienas iš pradinių duomenų taikant liekamąjį metodą; šis metodas išsamiau paaiškintas šio standarto 100 skirsnyje.
Plėtros išlaidų nustatymas yra pagrindinis liekamojo metodo elementas (žr. šio standarto 100 skirsnį).
Išlaidų požiūris taip pat gali būti tinkama priemonė norint parodyti plėtojamo turto, pavyzdžiui, numatomo pastato ar kito statinio ir infrastruktūros vertę, kai užbaigus plėtrą nėra tokio turto aktyvios rinkos.
Išlaidų požiūris grindžiamas ekonominiu principu, kad pirkėjas už turtą nemokės daugiau, nei kainuotų sukurti tokio pat naudingumo turtą. Norėdamas šį principą pritaikyti plėtrai skirtam turtui, vertintojas privalo nustatyti išlaidas, kurias galimas pirkėjas patirtų įsigydamas panašų turtą, turintį potencialą gauti plėtros pelną, panašų į tą, kurį būtų galima gauti iš vertinamo turto plėtros užbaigimo. Tačiau tik nesant neįprastų aplinkybių, turinčių įtakos vertinamam nebaigtam plėtoti turtui, numatomos plėtros analizės procesas ir numatomų išlaidų nustatymas hipotetinei alternatyvai faktiškai pakartos arba rinkos požiūrį, arba anksčiau aprašytą liekamąjį metodą, kurį galima tiesiogiai taikyti vertinamam turtui.
Kitas išlaidų požiūrio taikymo plėtrai skirtam turtui vertinti problemiškumas susijęs su pelno, kuris rodo plėtrai skirto turto naudingumą būsimam pirkėjui, nustatymu. Nors plėtotojas projekto pradžioje gali būti numatęs siekiamo pelno (angl. „target profit“) normą, realų pelną paprastai nulemia turto vertė įgyvendinus plėtros projektą. Be to, kai turto plėtra artėja prie pabaigos, gali sumažėti kai kuri su plėtra susijusi rizika, o tai gali turėti įtakos pirkėjo siekiamai grąžai. Jei nėra sutarta fiksuota užbaigto plėtoti turto pardavimo kaina, pelnas nėra nustatomas pagal išlaidas, patirtas žemei įsigyti ir turto plėtros darbams atlikti.
Liekamasis metodas paprastai yra rinkos, pajamų ir išlaidų požiūrių derinys.
Rinkos požiūris ir (arba) pajamų požiūris gali būti tinkami nustatyti bendrąją užbaigtos plėtros vertę (angl. „gross development value“), kuri reikalinga kaip vienas iš pradinių duomenų reikalingų liekamąjį metodą taikyti.
Liekamasis metodas taip vadinamas dėl to, kad juo nustatoma suma, likusi iš numatomos užbaigto plėtoti projekto vertės atskaičius visas žinomas ar numatomas išlaidas, kurių reikia plėtros projektui įgyvendinti atsižvelgus į su projekto įgyvendinimu susijusias į rizikas. Tai yra plėtrai skirto turto liekamoji vertė (angl. „residual value“).
Liekamoji vertė gali būti itin jautri palyginti nedideliems prognozuojamų pinigų srautų pokyčiams, o specialistas turėtų pateikti atskirą kiekvieno svarbaus veiksnio jautrumo analizę.
Taikant šį metodą reikia elgtis atidžiai, nes rezultatas yra jautrus daugelio pradinių duomenų pokyčiams, kurie negali būti tiksliai žinomi vertės nustatymo dieną ir dėl to jie nustatomi darant prielaidas.
Liekamojo metodo modeliai labai skiriasi sudėtingumu, tačiau sudėtingesniuose modeliuose atsižvelgiama į detalesnius pradinius duomenis, nagrinėjami atskiri plėtros etapai ir taikomos kompleksinės analitinės priemonės. Tinkamiausio modelio pasirinkimas priklausys nuo suplanuotos plėtros masto, trukmės ir sudėtingumo.
Taikydamas liekamąjį metodą vertintojas turėtų išnagrinėti ir įvertinti toliau išvardytų dalykų pagrįstumą ir patikimumą:
informacijos apie kiekvieną numatomą pastatą ar statinį šaltinio, pvz., visų planų ir specifikacijų, kuriais remiamasi atlikdamas vertinimą,
visos informacijos apie statybos ir kitas išlaidas, kurių bus patirta įgyvendinant projektą ir kurios bus naudojamos atliekant vertinimą šaltinius.
vertinime taikyto pelningumo arba diskonto normos nustatymui naudotos informacijos šaltinį.
Taikant liekamąjį metodą turėtų būti atsižvelgta į toliau pateiktus pagrindinius elementus (žr. 104-ąjį TVS „Duomenys ir pradiniai duomenys“):
užbaigto plėtoti turto vertę,
statybos išlaidas,
atlygį kopnsultantams,
įstatymų nustatytas rinkliavas,
Užbaigtos plėtoti nuosavybės vertė
Pirmiausia reikia nustatyti atitinkamų teisių į nekilnojamąjį turtą vertę po planuojamo plėtros projekto užbaigimo ir vertinimas turėtų būti parengtas pagal 103-ąjį TVS „Vertinimo požiūriai“.
Nepriklausomai nuo pasirinktų metodų, taikydamas rinkos ar pajamų požiūrį vertintojas privalo padaryti vieną iš dviejų pagrindinių prielaidų:
nustatoma užbaigto plėtoti objekto vertė grindžiama pagal vertės nustatymo dieną esančias vertes ir darant specialiąją prielaidą, kad projektas jau yra baigtas pagal nustatytus planus ir specifikacijas,
nustatoma užbaigto plėtoti objekto vertė grindžiama specialiąja prielaida, kad projektas įgyvendinamas pagal vertės nustatymo dieną nustatytus planus ir pagal specifikacijas bei bus baigtas įgyvendinti numatytą dieną.
Kuri iš ankstesniame paragrafe nurodytų prielaidų yra tinkamesnė, turėtų būti nustatoma remiantis rinkos praktika ir reikiamų duomenų ir pradinių duomenų prieinamumu. Tačiau svarbu, kad būtų aišku, ar taikomos dabartinės ar prognozuojamos vertės.
Jei naudojama apskaičiuota bendroji užbaigtos plėtros vertė (angl. „gross development value“), turėtų būti aiškiai nurodyta, kad ji yra pagrįsta specialiosiomis prielaidomis, kurias dalyvis padarytų remdamasis vertės nustatymo dieną turima informacija.
Taip pat svarbu, kad apskaičiuojant liekamąją vertę būtų daromos neprieštaringos prielaidos, t. y. jei naudojamos dabartinės vertės, išlaidos taip pat turėtų būti dabartinės, o diskonto norma nustatyta pagal dabartinių kainų analizę.
Jei yra sudaryta išankstinė pardavimo arba išankstinė nuomos sutartis su sąlyga, kad bus baigtas visas projektas ar jo atitinkama dalis, atliekant užbaigto plėtoti turto vertinimą į tokią sutartį atsižvelgiama. Dėmesys turėtų būti atkreiptas į tai, ar kaina išankstinėje pardavimo ar nuomos sutartyje arba kitos išankstinės nuomos sutarties sąlygos atspindi tas kainas ir sąlygas, dėl kurių vertės nustatymo dieną susitartų dalyviai.
Jei sutarties sąlygos neatspindi rinkos, gali tekti koreguoti vertinimą.
Taip pat būtų tikslinga nustatyti, ar šios sutartys gali būti perleistos pirkėjui, kuris susidomėjo šiuo nekilnojamuoju turtu iki projekto užbaigimo.
Statybos išlaidos
Turi būti nustatytos visų darbų išlaidos, kurių vertės nustatymo dieną reikia norint užbaigti projektą pagal nustatytas specifikacijas. Jei darbas nebuvo pradėtas, šias išlaidas sudaro ir išlaidos visiems parengiamiesiems darbams, kuriuos reikia atlikti iki darbų pradžios pagal pagrindinę statybos sutartį, pavyzdžiui, leidimų gavimo, griovimo darbų ar darbo ne statybos vietoje išlaidos.
Kai darbas jau pradėtas ar netrukus bus pradėtas, paprastai sudaroma sutartis ar sutartys, kuriose pateikiama nepriklausomų asmenų atlikta išlaidų analizė. Tačiau jei nėra sudarytų sutarčių arba jei sutarties faktinės išlaidos nėra būdingos toms, dėl kurių rinkoje būtų susitarta vertės nustatymo dieną, tuomet gali tekti šias išlaidas apskaičiuoti teoriškai parodant apdairių dalyvių lūkesčius dėl tokių galimų išlaidų vertės nustatymo dieną.
Iki vertės nustatymo dienos bet kokių atliktų darbų nauda atsispindės vertėje, tačiau šios vertės nenulems. Tokiu būdu, ankstesni mokėjimai pagal galiojančią statybos sutartį dėl darbo, atlikto iki vertės nustatymo dienos, neturi įtakos vertei dabar.
Atvirkščiai – bet kokios pagal galiojančią statybos sutartį likusios mokėtinos sumos už darbą, kuris vertės nustatymo dieną dar nėra baigtas, gali būti tiksliausias duomenų apie statyboms užbaigti reikalingas išlaidas šaltinis.
Tačiau sutartyje sutartas išlaidas gali sudaryti specialūs konkretaus galutinio vartotojo reikalavimai, todėl jos gali neatspindėti dalyvių įprastų reikalavimų.
Be to, esant didelei sutarties įvykdymo rizikai (pvz., sutarties šalių konfliktas ar vienos iš jų bankrotas), gali būti tikslingiau taikyti išlaidas darbams užbaigti samdant naują rangovą.
Vertinant neužbaigtą plėtoti turtą nėra tikslinga remtis vien tik prognozuojamomis išlaidomis ir pajamomis, kurios pateiktos galimybių studijoje ar projekto plane, kuris buvo parengtas projekto pradžioje.
Pradėjus įgyvendinti projektą paaiškės kad ankstesniame paragrafe aptarti pradiniai duomenys plėtojamo turto vertei nustatyti nėra patikimi, nes šie duomenys bus pasenę. Panašiai ir dėl iki vertės nustatymo dienos užbaigtos plėtoti projekto dalies vertės procentinės dalies išskaičiavimo – toks būdas tikriausiai nebus tinkamas nustatant dabartinę rinkos vertę.
Konsultantų atlygis
Atlygį konsultantams sudaro išlaidos teisininkams ir profesionalams, kurias dalyvis gali pagrįstai patirti įvairiuose projekto užbaigimo etapuose.
Įstatymų nustatytos rinkliavos
Tai yra rinkliavos gauti būtinus leidimus ir patvirtinimus, tokius kaip statybos leidimus, aplinkosauginį ir priešgaisrinį suderinimus.
Rinkodaros išlaidos
Jeigu nėra užbaigto projekto pirkėjo ar nuomininko, reikėtų numatyti atitinkamai rinkodarai reikalingas išlaidas ir įvairius komisinius mokėjimus, susijusius su nuomininkų paieška, taip pat ir atlygį rinkodaros ir kitiems konsultantams kurie nėra nurodyti šio standarto 100.25 paragrafe.
Būtina atsižvelgti į projekto trukmę nuo vertės nustatymo dienos iki numatomos projekto užbaigimo dienos, taip pat suplanuoti visas išlaidas statybai, konsultantų atlygiui ir kt.
Jei dėl plėtojamo objekto nėra sudarytos pirkimo–pardavimo sutarties kai jis bus užbaigtas plėtoti, reikėtų nustatyti tipinį rinkodaros laikotarpį, kurio paprastai gali reikėti baigus statybą, kol bus parduotas turtas.
Jei turtas po jo plėtros užbaigimo bus naudojamas investiciniams tikslams, ir jei nėra sudarytos išankstinės nuomos sutartys, reikia numatyti laiką, kurio reikės stabiliam užimtumo lygiui pasiekti t. y. laikotarpį, kurio reikia realiam ilgalaikiam užimtumo lygiui pasiekti. Projektui, kuriame bus nuomojami keli skirtingi vienetai, stabilus užimtumo lygis gali būti mažesnis nei 100 procentų, nes rinkos patirtis rodo, jog galima tikėtis, kad visada bus keli laisvi nuomojamo turto vienetai, ir turėtų būti atsižvelgiama į išlaidas, kurias savininkas patiria per šį laikotarpį, pavyzdžiui, papildomas rinkodaros išlaidas, paskatas, techninę priežiūrą ir (arba) nedengiamus paslaugų mokesčius.
Finansavimo išlaidos
Jos rodo projekto finansavimo išlaidas nuo vertės nustatymo dienos iki projekto užbaigimo, įskaitant laikotarpį, kurio po projekto užbaigimo reikės teisėms į turtą parduoti arba pasiekti jo stabilų nuomos užimtumą. Kadangi paskolos davėjas gali numatyti, kad statybos laikotarpio rizika labai skirsis nuo rizikos užbaigus statybos darbus, kiekvieno laikotarpio finansavimo išlaidas taip pat gali tekti nustatyti atskirai. Net jei verslo subjektas ketina pats finansuoti plėtros projektą, reikėtų taikyti tokią palūkanų normą, kurią dalyvis galėtų gauti skolindamasis vertės nustatymo dieną projekto užbaigimui finansuoti.
Plėtros pelnas
Turėtų būti atsižvelgiama į plėtros pelną arba grąžą, kurios siektų pirkėjas iš plėtojamos nuosavybės rinkoje už tai, kad vertės nustatymo dieną prisiima riziką, susijusią su projekto užbaigimu. Tai yra rizika, susijusi su prognozuojamų pajamų gavimu ar kapitalo (turto) verte pardavus turtą po plėtros projekto užbaigimo. Plėtros pelnas turėtų būti nustatomas tiek žemės sklypui, tiek pastatui (-ams).
Šis siekiamas pelnas gali būti išreiškiamas kaip bendroji suma arba kaip procentinė dalis nuo patirtų žemės sklypo įsigijimo, taip pat pastato ar statinių statybos išlaidų, arba procentinė dalis nuo laukiamos užbaigto plėtoti turto vertės, arba investavimo grąžos normos. Paprastai atitinkamos rūšies turto rinkos praktika rodo tinkamiausią pasirinkimo variantą. Siekiamo pelno dydis atspindės rizikų lygį, kurias galimas pirkėjas suvoktų vertės nustatymo dieną, o pelno dydis skirsis priklausomai nuo tokių veiksnių kaip:
plėtros projekto įgyvendinimo etapas vertės nustatymo dieną. Projektas, kurio įgyvendinimas artėja prie pabaigos, paprastai bus laikomas mažiau rizikingu nei projektas pirminiame etape, išskyrus atvejus, kai projektą plėtojanti šalis yra nemoki,
ar užbaigtam projektui yra surastas pirkėjas arba nuomininkas,
plėtros projekto įgyvendinimo dydis ir numatoma likusi projekto trukmė. Kuo ilgesnė projekto trukmė, tuo didesnė rizika dėl būsimų išlaidų ir įplaukų svyravimų bei apskritai dėl kintančių ekonominių sąlygų.
Toliau pateikiami pavyzdžiai veiksnių, į kuriuos paprastai reikėtų atsižvelgti analizuojant riziką, susijusią su plėtros projekto užbaigimu:
nenumatyti dalykai, dėl kurių padidėja statybos išlaidos,
statybos rangos sutarties įvykdymo vėlavimo tikimybė dėl nepalankių oro sąlygų ar kitų dalykų, nepriklausančių nuo plėtotojo,
vėlavimas gauti įstatymais numatytus leidimus,
tiekimo sutrikimai,
sutarties šalių pasikeitimo rizika projekto plėtros laikotarpiu,
su numatoma plėtra susiję aplinkos apsaugos, socialinės atsakomybės ir valdysenos reguliavimo pokyčiai,
reguliuojančių teisės aktų pakeitimai,
vėlavimas rasti pirkėją ar nuomininką,
vėlavimas gauti projekto finansavimą,
pažeidimų gautuose dokumentuose (pvz., turto nuosavybės) aptikimas projekto vykdymo metu arba jį įvykdžius.
Nors visi išvardyti veiksniai turės įtakos tikėtinai projekto rizikai ir pelnui, kurio siektų pirkėjas ar kurio reikėtų vystomai nuosavybei, turi būti užtikrinta, kad būtų išvengta dvigubų skaičiavimų, kai nenumatytos išlaidos jau atsispindi liekamojo metodo vertinimo modelyje arba diskonto normoje, kuri taikoma perskaičiuojant būsimuosius pinigų srautus į dabartinę vertę.
Apskaičiuotos užbaigto plėtoti projekto vertės pokyčių rizika dėl pasikeitusių rinkos sąlygų per projekto įgyvendinimo laikotarpį paprastai atsispindi diskonto normoje arba kapitalizacijos normoje, taikomoje užbaigtam plėtoti projektui vertinti.
Pelnas, kurį teisių į nekilnojamąjį turtą savininkas tikisi gauti plėtojamo projekto pradžioje, priklausys nuo to, kuriame pradėto įgyvendinti plėtros projekto etape bus atliekamas tokio projekto vertinimas. Vertinimas turėtų atspindėti riziką, likusią vertės nustatymo dieną, ir diskonto normą ar grąžą, kurios nebaigto projekto pirkėjas tikėtųsi už sėkmingą užbaigimą.
Diskonto norma
Siekiant pagal liekamąjį metodą nustatyti plėtojamos nuosavybės vertę vertės nustatymo dieną, reikia taikyti diskonto normą visiems būsimiesiems pinigų srautams, kad būtų gauta grynoji dabartinė vertė. Ši diskonto norma gali būti nustatyta taikant įvairius metodus (žr. 103-ojo TVS „Vertinimo požiūriai“ priedo A20.29-A20.40 paragrafus).
Jei pinigų srautai grindžiami vertėmis ir išlaidomis esančiomis vertės nustatymo dieną, turėtų būti atsižvelgiama į riziką, kad šios vertės ir išlaidos pasikeis po vertės nustatymo dienos iki numatomos plėtros užbaigimo dienos ir tokie rizikos pokyčiai turėtų būti atspindėti diskonto normoje, kuri taikoma dabartinei vertei nustatyti. Jei pinigų srautai grindžiami būsimosiomis vertėmis ir išlaidomis, rizika, kad šios prognozės bus netikslios, turėtų būti išnagrinėta ir į ją atsižvelgta pasirenkant diskonto normą.
Atliekant plėtojamos nuosavybės vertinimą, būtina nustatyti, ar nekilnojamasis turtas yra tinkamas planuojamai plėtrai. Kai kuriems dalykams gali pakakti vertintojo žinių ir patirties, tačiau kitiems gali prireikti kitų specialistų informacijos ar išvadų. Klausimai, į kuriuos paprastai turi būti atsižvelgiama atliekant konkrečius tyrimus, kai atliekamas plėtojamo turto vertinimas prieš pradedant įgyvendinti projektą, yra šie:
ar yra numatomo plėtoti turto rinka,
ar numatoma plėtra yra geriausias turto naudojimas dabartinėje rinkoje,
ar yra kitų nefinansinių įsipareigojimų (politinių, aplinkosaugos ar socialinių dalykų), į kuriuos būtina atsižvelgti,
leidimai ar teritorijų planavimas, įskaitant bet kokias leidžiamos plėtros sąlygas ar apribojimus,
apribojimai, suvaržymai ar sąlygos, nustatyti atitinkamai teisei pagal privačių šalių sutartį,
teisė naudotis viešais keliais ar kitomis viešomis vietomis,
geologinės sąlygos, įskaitant užteršimo ar kitokio pavojaus aplinkai potencialą,
reikalavimai teikti ar tobulinti reikiamas tiekimo paslaugas ar jų prieinamumas, pvz., vandens, drenažo, nuotekų ir elektros,
bet kokių infrastruktūros patobulinimų už objekto ribų ir leidimų, kurių reikia šiam darbui atlikti, poreikis,
bet kokie archeologiniai apribojimai ar archeologinių tyrimų poreikis,
tvarumas ir užsakovų poreikiai, susiję su žaliaisiais pastatais,
ekonominės sąlygos ir tendencijos bei jų galimas poveikis išlaidoms ir įplaukoms plėtros laikotarpiu,
dabartinė ir prognozuojama numatomo būsimo naudojimo pasiūla ir paklausa,
finansavimo galimybės ir išlaidos,
numatomas laikas, kurio reikia parengiamiesiems darbams prieš pradedant turto plėtrą užbaigti ir, jei reikia, išnuomoti arba parduoti užbaigtą plėtoti nuosavybę,
bet kokia kita rizika, susijusi su numatoma plėtra.
Jei projektas jau pradėtas įgyvendinti, paprastai reikia atlikti papildomas užklausas arba tyrimus dėl projektavimo, projekto statybų ir statybos priežiūros galiojančių sutarčių.
Vadovaujantis 104-uoju TVS „Duomenys ir pradiniai duomenys“, vertintojas privalo kiek įmanoma maksimaliai naudoti tinkamus ir prieinamus duomenis.
Be 104-ajame TVS „Duomenys ir pradiniai duomenys“ pateiktų reikalavimų, vertinant plėtrai skirtą turtą papildomai turėtų būti vadovaujamasi lyginamųjų duomenų hierarchija:
tiesioginiam palyginimui tinkami duomenys,
netiesioginiam palyginimui tinkami duomenys,
bendrieji rinkos duomenys,
kiti šaltiniai.
Taikydamas lyginamųjų duomenų hierarchiją, vertintojas privalo užtikrinti, kad tai visiškai atitinka 104-ajame TVS „Duomenys ir pradiniai duomenys“ nurodytą tinkamų duomenų ir pradinių duomenų charakteristikų taikymą.
Pasirinkti pradiniai duomenys turi atitikti turtui ir (arba) įsipareigojimui vertinti taikomus modelius (žr. 104-ąjį TVS „Duomenys ir pradiniai duomenys“).
Pradinių duomenų atranka, šaltinis ir naudojimas turi būti paaiškinti, pagrįsti ir dokumentuoti.
Su turto verte susiję svarbūs ESG veiksniai turėtų būti laikomi duomenų ir pradinių duomenų atrankos proceso dalimi.
Vadovaujantis 105-uoju TVS „Vertinimo modeliai“, vertintojas privalo kiek įmanoma maksimaliai panaudoti tinkamų vertinimo modelių charakteristikas.
Vertinimo modeliai turi būti tinkami vertinimo numatomam panaudojimui ir atitinkantys tinkamus pradinius duomenis.
Be minimalių 106-ojo TVS „Dokumentai ir ataskaita“ 30 skirsnyje nustatytų reikalavimų, turi būti parengta plėtrai skirto turto vertinimo ataskaita, kurioje turi būti pateikiamos nuorodos į dalykus, kurie yra nagrinėjami pagal darbo apimtį (žr. 101-ąjį TVS „Darbo apimtis“). Ataskaitoje taip pat turi būti pateikti paaiškinimai dėl bet kokio susijusio materialiojo arba nematerialiojo turto, neįtraukto į įvykusį sandorį ar numanomą sandorio scenarijų, poveikį ataskaitos nurodomai vertei.
Papildant 106-ojo TVS „Dokumentai ir ataskaita“ 40 skirsnyje nustatytus reikalavimus vertinimo peržiūros ataskaitoje taip pat turi būti nurodyta kad parengta vertinimo peržiūra ir turi būti nurodyta, ar ši peržiūra yra vertinimo proceso peržiūra, ar vertės peržiūra.
Tinkamas skolinimo užtikrinimo vertės pagrindas paprastai yra rinkos vertė. Vis dėlto, nustatant plėtrai skirto turto vertę reikėtų atsižvelgti į tikimybę, kad visos sudarytos sutartys, pvz., dėl statybos arba užbaigto projekto pardavimo ar nuomos, gali tapti negaliojančiomis ar anuliuotomis, jei vienos iš šalių atžvilgiu yra vykdomas oficialus bankroto procesas. Taip pat reikėtų atkreipti dėmesį į visus sutartinius įsipareigojimus, kurie gali turėti reikšmingos įtakos rinkos vertei. Todėl gali būti tikslinga pabrėžti skolintojui kylančią riziką, kad skolininkui nevykdant įsipareigojimų, potencialus tokio turto pirkėjas gali negauti naudos iš esamų statybos sutarčių ir (arba) išankstinių nuomos sutarčių, taip pat ir iš išankstinio pirkimo–pardavimo sutarčių ir visų su jomis susijusių įsipareigojimų ar garantijų.
Norėdamas parodyti rizikos, susijusios su plėtrai skirto turto vertinimu skolinimo užtikrinimui ar kitam numatomam panaudojimui, supratimą, vertintojas turėtų taikyti mažiausiai du tinkamus ir pripažintus plėtrai skirto turto vertės nustatymo metodus kiekvienam vertinamam projektui, nes tai yra sritis, kurioje dažnai „nėra pakankamai faktinių ar prieinamų pradinių duomenų, kad remiantis vienu metodu būtų galima pateikti patikimą išvadą“ (žr. 103-ojo TVS „Vertinimo požiūriai“ 10.05 paragrafą).
Vertintojas privalo gebėti pagrįsti vertinimo požiūrio (-ų) pasirinkimą ir turėtų pateikti plėtrai skirto turto dvi vertes – pagal šio turto būklę vertės nustatymo dieną esamame plėtros etape („kaip yra“) ir pagal suplanuotą objekto būklę užbaigus plėtrą („kaip numatyta“) (žr. 400-ąjį TVS „Teisės į nekilnojamąjį turtą“) bei aprašyti atliktą procesą ir pateiktos vertės pagrindimą (žr. 106-ojo TVS „Dokumentai ir ataskaita““ 30 skirsnį).
